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【K晨報】比特幣暴漲,挖礦概念股走堅▲創意(3443)、智原、世芯-KY..急速升溫中 林恩如一句話點破股市迷思,小資新手:差點成為當沖奴隸!

3000 元也能成為包租公,還能每年「領 4 次」配息!退休族:早已佈局 VNQ 這檔 ETF...

5月 2019年29
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(圖片來源:shutterstock)

 

房地產 VS 股票:

買房花 5 個月,買股花 5 分鐘

房地產跟股票都是投資標的,

有趣的是,9 成的投資者在決定購買房子之前,

會先看數十間案件,

針對附近的生活機能、交通、格局、採光甚至是鄰居,

都會進行深入了解,

然而對於買賣股票,9 成的人下單買進之前只花了幾分鐘,

諷刺的是逛大賣場買電腦,會事先上網查一下評價、性能等等,

選擇 3C 產品花費的時間還比股票多

 

房地產的特性:價格下跌也不會斷頭

買房的人幾乎都要跟銀行借錢,

大致上房子總價的 8 成是貸款金額,

在股市如果要借錢會運用到「融資」

兩者都有財務槓桿的情況下,

股票風險較大,

因為股價一旦暴跌很容易需要補繳保證金,

否則就會被斷頭賣在低點,

損失的金額會讓投資者欲哭無淚阿

 

但在房地產,除非是沒有正常繳房貸

否則房子市價下跌也不會遭到銀行拍賣,

自住者亦不會因為跌價也驚慌賣出屋子,

同樣都有槓桿,安全性卻大不同,房產安穩許多

 

只要 3000 元就能讓你成為包租公

大多數的人終究一生都想要有一間自己的房子

房屋讓我們有歸屬感和家庭的溫暖,

但有些人也會利用房地產投資,

賺取租金或價差,

不論是想買房自住亦或投資,

都是需要一大筆金

 

在周星馳的電影《功夫》當中,

包租婆只要在家翹腳喝茶,

房租就源源不絕的流進口袋

羨煞了許多人,

我們也想當包租公,但卻沒有太多的本金怎麼辦 ?

 

在這篇文章與您分享:房地產信託(REIT)

讓你小錢也能坐擁房地產

 

 

投資房地產的方式有 2 種

(一) 實體擁有

第一種是大家最常見的,直接買下房子,

實體的擁有和經營,例如:自住或出租的房屋

大家都知道房價很高,到底有多高呢

我們用房價所得比來評估

 

房價所得比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比

講白話一點就是平常新聞聽到的:不吃不喝幾年才能買房

 

以內政部最新的資料 107 年 Q2 為例

全國房價所得比為 9 倍

而台北竟高達 15 倍,新北市也不惶多讓 12 倍

基隆房地產僅有 5 倍,難怪為近年許多首購族轉往的地區

 

基隆相對便宜,不過也因為地理、氣候不佳,

發展機會沒有雙北那麼多,

因此若是想靠投資房地產賺一手,恐怕機率比較小

 

然而買進房產,不論是自住或是投資,一定是希望可以上漲

房價便宜的地區如基隆,城市前景沒那麼優良,

也很難期待房價會有很大漲幅

 

如果想要買在精華地段,但本金又很小該怎麼辦?

這時候可以利用第二種方法房地產信託(REIT)

 

(二) 房地產信託(REIT):集資買不動產

第二種方法是持有房地產信託(REIT),

例如:購買房地產公司的股票、房地產證券憑證,或房地產信託的指數基金等。

 

● 小錢也能投資房地產

「REIT」(Real Estate Investment Trust)「不動產投資信託」

又稱為房地產投資信託,類似共同基金,

投資標的為不動產及其相關產品,

主要藉由一般投資人的資金募集,將不動產證券化,

使得一般人也可以用小額參與房地產

藉以獲得不動產租金及增值利益

種類繁多,包括購物中心、辦公大樓、停車場、醫院等

而且投資人也不需要實質持有不動產標的,

省去管理上的困擾

 

● 流通性佳

REIT 就像股票一樣,可以在市場上被交易,

且流通性比實體不動產優

 

● 收益穩定

REIT 主要收入來自租金,收益較穩定,

在美國法令規定 REIT 必須將當年度 90% 的收益以股利形式分配給股東

 

● 抗通膨

REIT 還有一個特點是抗通膨。

油價、原物料上漲的在高通膨時期,

民眾預期未來的物價將以較大的幅度上揚,

因此資金通常會流向能夠保值的商品,

此時不動產會成為熱門的投資標的之一

租金方面也因為房價上漲,

買不起房或是企業更不想買大樓,

此時讓租金亦可隨著物價水準向上調整,

可謂是房價價差及租金雙賺

 

小資金的全球化的房地產配置

投資 VNQ 當美國房產大亨

美股代號 VNQ 是一檔由 Vanguard 所發行的不動產信託 ETF(REITs ETF)

於 2004 年 09 月 23 日成立至今,費用低廉每年僅 0.12%

資產規模 337.3 億美元

共持有 190 檔證券。

 

持股類別:全部都是美國房地產相關

VNQ 的產業類別都是房地產,

種類又分為很多種,包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等

又以商業類別佔 4 成左右最多,

果然還是聚集人潮的商業地區較賺錢,

這讓我想到台北市的微風南山廣場,傳出一坪租金竟高達 4600 元的天價,

擠下 101大樓的每坪 4400 元,改寫行情紀錄

 

而各個不同的產業遭到寒冬,也會連帶影響 VNQ

例如:電子商務崛起,零售業者面臨關門潮,

同時也會拖累 REITs 股價相對走弱

 

 

前十大持股:基地台租賃公司佔比高達 10%

前 10 大持股就佔了總資產的 41.3%

最大持股是投資 Vanguard 自家的房地產指數基金,

其實 Vanguard 房地產 II 指數基金的持股跟 VNQ 差不多,

且費用更低只有 0.08%

只是差別是最低投資額要 1 億美元...

 

 

● 基地台租賃業務

 第二大持股是美國鐵塔 6.6%

佔比 4% 的冠城公司同是屬於經營基地台租賃業務

 

美國鐵塔運營中的基地台數量從 2004 年的不到 20,000 座

到2018 年現在全球運營 171,000 座基地台

其中美國本土為 40,800 座

同時也因為

在針對鐵塔的租賃合約中

要考慮到通貨膨脹的問題

所以通常都會規定每年上調租金約 3%

這對營收的挹注也相當可觀

 

而另一方面的優勢是其租來的土地租約平均期長達 28 年

所以對短期營收造成的風險很低

營收也相當驚人,連續 14 年成長,年化複合成長率達 18.3%

 

冠城公司基地台約 4 萬座,專攻美國市場

營收連續 14 年成長,年化複合成長率達 16.9%

《延伸閱讀:全球通訊商機皆依靠「這個產業」!相關公司股價 14 年飆 16 倍、年年營收創新高!

 

● 零售業房地產

美國最大的上市零售 REITs - 西蒙房地產集團公司也佔比 4.12%

旗下包括區域性購物中心、高級工廠直銷中心、大型城市購物中心等

西蒙地產的營業收入以基礎租金 + 綜合維護費為主,

收入佔總收入佔比約 90% 

除了租金之外,還能向主要零售地產租戶的超額銷售按比例收取

 

看到 VNQ 的持股都是房地產的龍頭企業,

想必投資人可安心領股利了,

或許有些人會擔心說 VNQ 只投資美國地區,

但其實很多企業都是國際性大廠,

例如上述提到的美國鐵塔、西蒙,在海外也有很多據點,

算是間接投資全球房地產了

 

股利及殖利率

近 10 年平均殖利率為 4.3%

VNQ 為每季配息,

誠如上述所提到的,REIT 必須將 90% 的盈餘分配給股東,

所以基本上股利等於收租的租金,

 2008 年殖利率高達 6.87%,

因為即便景氣變差,房租還是可以穩穩收進口袋

 

 VNQ 殖利率 4.3%>買房收租報酬率 2.06%

若以穩定的現金流來看,

房子必須要出租才有收入,

根據 Global property guide 數據顯示,

台灣的租金收益率為 2.06%

也就是你拿了一筆錢真的買一棟子,

然後出租給他人的報酬率僅有 2% 左右

 

如果先把錢投資 VNQ,每年領 4.3% 殖利率

那麼是買房投資收租率的 2 倍

一樣都是當包租公,收益卻大不同

 

VNQ 的股價走勢

VNQ 主要是因為 RIET 是以收租為主,不會一直將房子頻繁買進

房價也不會炒高,這部分跟台灣很不一樣,

在國內常常聽到投資客買房轉手賺 100 萬,

似乎很輕鬆,但這是需要高槓桿或高資金才有辦法操作的,

VNQ 現在一股只要 88 元美金,約台幣 2640 元(2019/5)

適合小資金又想當房東的人投資

讓你 3000 元也能享受成為包租公的快樂

 

「我到底要不要買房?」

善用台灣租金的便宜特性,先租後買

最後回歸到人生總會面對的問題:到底要不要買房?

我自己的看法是,擁有自己的房子比較有歸屬感,

會很認真想要布置好,這部分是租屋很難滿足的,

但又考量台灣房價太貴,小資族一但在年輕的時候買房,

往往都要陷入 20 ~ 30 年的房奴生活

 

因此比較折衷的作法是,

可以先投資 VNQ,每年賺美國房地產租金 4%

拿來繳台灣 2% 的房租

中間價差的 2% 逐漸讓整體資產增值,

等到時間久了資金變大或房價明顯下降,

屆時再出手買進自己的房屋

 

快速結論:

1.REIT是一種讓一般人也可以用小額參與房地產的商品

2.VNQ 是一檔不動產信託 ETF

3.VNQ 投資種類包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等

4.VNQ 近 10 年平均殖利率為 4.3%,大於實際買房出租報酬率 2.06%

5.VNQ 每季穩定配息,適合退休族

 

延伸閱讀: SPY介紹

 

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