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今天要來分享的是營建股-新美齊(2442)最新的營運資訊
本篇文章是回應網友末班車的問題
新美齊在今年也上漲了40%，現在的股價是大約18塊，在三年前2020年最低點的時候股價才5.27塊，已經是超過200%的漲幅了，這樣的上漲其實在更早之前就可以從財報中預估的，投資營建股的好處，就是可以相對很容易的去掌握公司的基本面，漲跌都是有根據的預估，今天就整理最新的財報資訊，從幾個面向來分享給你新美齊的基本面發展吧
- 公司簡介
- 財報資訊
- 建案列表&土地庫存
- 獲利預估
- 價值區間
(ref: BC股倉存股APP)
公司簡介
新美齊股票代碼2442，新美齊成立於1986年，前身是美齊股份有限公司，主要業務為車載顯示器、不動產買賣、租賃和投資開發，2010年賣出了顯示器業務給大陸BOE，並更名為新美齊，2021年公司改組，業務主要為不動產開發、租賃及物業管理，董事長林傳捷是大同集團的第四代，對經營及投資很有想法，是新美齊的董事長兼任策略長，林傳捷雖然是大同集團的第四代，但新美齊與大同並沒有實際上的股權關係，是獨立運作的一間公司
(ref: 新美齊法說會)
財報指標
在投資營建股首要的就是去了解整個存貨的狀況，這是對一支營建股的大趨勢和架構先有一定的了解，可以看到新美齊存貨從2019年開始快速的拉高上來，營建股的存貨不外乎就是成屋、建造中的房子以及土地，當存貨快速的逐季拉高上來，表示的就是醞釀後續將有非常足夠的籌碼去轉化為獲利，這也就可以知道為什麼新美齊後來會有一波的上漲了，這是很多大漲的營建股必備的條件，像過去分享的新潤、櫻花建、華建等等，很多大波段上漲的營建股都有一樣的存貨表現，但是新美齊在2019-2020年雖然知道存貨都拉上來的，但其實股價並還沒有太大的表現，這就是在營建股的特色，因為不動產的開發周期都比較久，所以就算已經知道未來趨勢會向上，但股價卻不會很有效率的快速就反應了，這對非專職專業的投資人來說，是很好的一類族群，不用去跟人家搶快，而是研究足了佈局之後，能夠賺到一個大波段的漲幅，這樣換算成年化報酬率其實是更好的，而在營建股的觀察，存貨的拉抬只能說建商將會有足夠的籌碼能在未來獲利，乾柴已經準備好了，但點燃股價的烈火還要繼續往下看到其他的資訊
(ref: 新美齊歷年財報 BC股倉整理)
存貨的詳細內容展開來看，成屋比例只有2.7%，是很低的比例，一般我會抓10%以內的成屋算是正常的周轉，當然比例越低的建商是越正向的，這個存貨分佈可以知道建商銷售狀況有大輪廓的概念
(ref: 新美齊2023Q2財報)
另一個營建業財報中的關鍵指標－合約負債，這是表示預售屋累積銷售的金額，當建案完工交屋的時候，這筆金額就會轉化為營收，成為財報上看到的EPS，新聞也就會隨之而來報導獲利創新高，從2022Q1開始，合約負債就拉升的很快，持續的創下新高，這表示可以預期未來新美齊的獲利一定是會創下新高，比較了解營建股的人就會布局買入，自然的股價就會看到開始逐步的墊高上漲，而最新一季的合約負債是32.85億，相較上一季有下滑，因為目前新美齊手上的案子幾乎都是全數完銷了，所以隨著建案完工交屋，自然的就開始轉化成獲利入帳，這時候知道建案在甚麼時間點入帳，以及未來推案量能否跟上，就是投資營建股最重要的事情了，接下來我們再繼續看到建案列表
(ref: 新美齊歷年財報 BC股倉整理)
建案列表&土地庫存
※警語：以上分析是個人投資筆記分享，並非任何投資建議，投資前務必獨立思考、損益自負。
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