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20241120-打房陰風陣陣這一檔逆風挺住 (隆大5519)
- 本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言：輝達進駐高雄，將帶來哪些未來潛在發展？
- 輝達（NVIDIA）創辦人兼執行長黃仁勳於2024年6月4日與鴻海共同宣布，將在高雄建置先進算力中心，並預計2026年完工，此中心設在高雄軟體園區裡的鴻海大樓，輝達的進駐將有望進一步推動該地區成為國際科技中心，未來輝達預計將在高雄建立研發中心，專注於人工智慧(AI)、高性能計算（HPC）和自動駕駛等領域，吸引更多國際技術人才和企業進駐。
- 高雄市政府也積極打造南台灣科技廊帶，串連「亞灣2.0」與「半導體S廊帶」兩大計劃，帶動更多投資落地高雄，創造大量就業機會，科技園區周邊的住房需求也會跟著提高。高雄市不僅公共建設完善、交通路網也規劃完整，如果單純以自住來看絕對是舒適且值得投資買房的好位置。
- 高雄捷運黃線 Y15 站聯開案 鴻海獲最優申請人將投資159億元：鴻海對此一捷運聯開案預計投資 159 億元，開發量體規劃為地上兩棟分別為 45、32 層之辦公、餐廳、商場、企業安家宅與地下 5 層，並與捷運 Y15 站其中 1 個出入口共構、與高雄港旅運中心間立體連通系統。辦 公室空間將以鴻海科技集團打造「高雄亞灣 · 鴻海旗艦總部」科技產業領航地標，預計引入就業機會約 3000 人，每年可創造約 200 億元產值經濟效益。
- 資料來源: 高雄市捷運局
- 隆大在手案量150億元 厚實入帳基礎
- 隆大董事長陳武聰說，看好台積電(2330)高雄廠效益，已在北高雄規劃六大建案，預估總銷150億元，聚焦二、三房剛性需求，厚實未來三至五年入帳基礎。隆大以首購自住型買家為主，因此受到的傷害較小，只是房屋銷售期拉長，預估未來台積電設廠完成後，高雄房市將維持穩定，前景值得期待。
- 處分桃園土地華麗轉身後再加碼高雄土地
- 資料來源:公開資訊觀測站
公司簡介：深根高雄的在地建商
- 公司成立於1982年4月，股本21.91億元，淨值：22.32元。
- 隆大(5519)同時經營營造(甲級營造)與營建事業，承攬的營造工程涵蓋台灣北中南區，自建案之推案地區以大高雄、台南地區為主， 中北部地區為輔。
- 海外不動產投資：日本山梨縣富士山麓-本栖View Hotel、日本京都京町屋
- 旅館事業：轉投資株式會社鳳凰經營本栖View Hotel
- 以高雄市中心推案為主
- 資料來源:法務部行政執行署高雄分署
營運概況
- 營造事業體：今年裕鐵工程預計年底完工
資料來源：公司法說會
- 建設事業體
- 成屋銷售：鳳凰時代1戶店面、新都廳2戶店面。
- 2024下半年主要建案完工入帳交屋：鳳凰Villa、鳳凰天畝Ⅲ期
- 2025年：鳳凰信義、小港區孔鳳Ⅱ期、燕巢區觀水段
- 資料來源:公司法說會
- 資料來源:內政部實價登路網
20241120-打房陰風陣陣這一檔逆風挺住 (隆大5519)
- 本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言：輝達進駐高雄，將帶來哪些未來潛在發展？
- 輝達（NVIDIA）創辦人兼執行長黃仁勳於2024年6月4日與鴻海共同宣布，將在高雄建置先進算力中心，並預計2026年完工，此中心設在高雄軟體園區裡的鴻海大樓，輝達的進駐將有望進一步推動該地區成為國際科技中心，未來輝達預計將在高雄建立研發中心，專注於人工智慧(AI)、高性能計算（HPC）和自動駕駛等領域，吸引更多國際技術人才和企業進駐。
- 高雄市政府也積極打造南台灣科技廊帶，串連「亞灣2.0」與「半導體S廊帶」兩大計劃，帶動更多投資落地高雄，創造大量就業機會，科技園區周邊的住房需求也會跟著提高。高雄市不僅公共建設完善、交通路網也規劃完整，如果單純以自住來看絕對是舒適且值得投資買房的好位置。
- 高雄捷運黃線 Y15 站聯開案 鴻海獲最優申請人將投資159億元：鴻海對此一捷運聯開案預計投資 159 億元，開發量體規劃為地上兩棟分別為 45、32 層之辦公、餐廳、商場、企業安家宅與地下 5 層，並與捷運 Y15 站其中 1 個出入口共構、與高雄港旅運中心間立體連通系統。辦 公室空間將以鴻海科技集團打造「高雄亞灣 · 鴻海旗艦總部」科技產業領航地標，預計引入就業機會約 3000 人，每年可創造約 200 億元產值經濟效益。
- 資料來源: 高雄市捷運局
- 隆大在手案量150億元 厚實入帳基礎
- 隆大董事長陳武聰說，看好台積電(2330)高雄廠效益，已在北高雄規劃六大建案，預估總銷150億元，聚焦二、三房剛性需求，厚實未來三至五年入帳基礎。隆大以首購自住型買家為主，因此受到的傷害較小，只是房屋銷售期拉長，預估未來台積電設廠完成後，高雄房市將維持穩定，前景值得期待。
- 處分桃園土地華麗轉身後再加碼高雄土地
- 資料來源:公開資訊觀測站
公司簡介：深根高雄的在地建商
- 公司成立於1982年4月，股本21.91億元，淨值：22.32元。
- 隆大(5519)同時經營營造(甲級營造)與營建事業，承攬的營造工程涵蓋台灣北中南區，自建案之推案地區以大高雄、台南地區為主， 中北部地區為輔。
- 海外不動產投資：日本山梨縣富士山麓-本栖View Hotel、日本京都京町屋
- 旅館事業：轉投資株式會社鳳凰經營本栖View Hotel
- 以高雄市中心推案為主
- 資料來源:法務部行政執行署高雄分署
營運概況
- 營造事業體：今年裕鐵工程預計年底完工
資料來源：公司法說會
- 建設事業體
- 成屋銷售：鳳凰時代1戶店面、新都廳2戶店面。
- 2024下半年主要建案完工入帳交屋：鳳凰Villa、鳳凰天畝Ⅲ期
- 2025年：鳳凰信義、小港區孔鳳Ⅱ期、燕巢區觀水段
- 資料來源:公司法說會
- 資料來源:內政部實價登路網
- 隆大建案最新進度及預估表：
- 資料來源:隊長整理
營運狀況：年底將迎鳳凰Villa完工交屋入大帳、明年還有完銷的鳳凰信義
- 10月鳳凰Villa開始交屋入帳，第四季EPS可以很樂觀!
- 資料來源:XQ
股利政策：穩定配息24年，大方與股東分享經營成果
- 資料來源:XQ
本益比河流圖：歷史經驗隆大在營收來到高峰時本益比較能看出軌跡，大約落在11倍，目前已從高點回落到過往合理區間8倍
- 資料來源:Goodinfo
技術分析：月K觀察，回測季縣也是前波起漲點觀察是否止跌。外資近期小買投信則停損差不多了未來可能賣壓力道減輕許多
- 資料來源:XQ
- 神秘金字塔：近期400張持股比例未應股價持續修正而降低，反而有止穩向上跡象
- 資料來源:神秘金字塔
籌碼分點：跌破40關卡後，觀察近兩個月前五大買超分點開始持續低檔買進
- 資料來源:XQ
法人看法
- 預期隆大在2025年入帳一共有5大案+ Villa的後半，另外觀察銷售速度從內政部實價登錄以及這些案子的總價坪數組成，自從台積電進駐以後推案1000萬左右的房子的銷售速度加快，從網路搜尋台積電員工收入和對比新北、新竹房價的漲幅，高雄1000萬的案子肯定會賣得很快。隆大的案子就是鎖定在1000萬~1500萬總價的剛性需求。
訊息結論:打房當然影響買氣，但已經銷售完畢跟準備交屋的影響較小
- 隆大早期推案政策為「以量取勝」售價略低於市場行情求快速消化收回資金後再往下一個建案或土地，使得隆大的毛利率低於同業平均值但是也讓整體房地周轉率提高。
- 近期因為台積電2奈米的先進製程落腳帶動週邊房市補漲效益，隆大在近期的幾個建案成交價格也慢慢上漲，也因為土地取得早帶動整體毛利率上揚，不再像從前以量取勝的模式反而開始邊建邊售或是先建後售。建商會採取此模式主因為惜售或是怕建築成本上揚可隨時調整售價。
- 今年上半年有賣地收入、1-3QEPS已經有1.87元。去年鳳凰頌的跨年度交屋認列，下半年則有鳳凰Villa、鳳凰天畝Ⅲ期兩大建案入帳以及營造部門的裕鐵工程也將在年底完工。尤其是鳳凰Villa從去年成交26萬到今年5月已成交34萬漲幅高達30%，本案的毛利率將會有顯著的提升且10月開始小量交屋(10月營收大幅跳升+314%MOM)預計11月~明年1月陸續交屋，Q4營收將受惠鳳凰Villa大躍進！明年還有26億完銷的鳳凰信義準備完工入大帳。簡單說，法人預估今明年分別有4/6元以上的獲利水準，打房壓力過後，高雄房地產剛性需求與台積電帶動，高雄房地產依然欲小不易。
- 隆大過往快速完銷策略反映在財務表現上。自1997年以來，每年賺錢，沒有任何一年賠錢。連續23年發放股利。近3年每股現金股利維持在2元左右，相當穩定。但再次提醒各位投資朋友，投資路上多算勝、少算敗，謹慎規劃買賣點，不要追高不要腦充血，勤勞追蹤持續研究，靜待好買點，先求不虧本，再求賺大錢，才是投資的康莊大道。
- 重申本專欄是「知識訂閱、資訊分享」，分享的是作者參加法說會相關產業的資訊，還有案例與教學，絕非買賣建議，投資決策請自己決定、自己負責！
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