美國政府資助企業房地美 (FMCC) 公布 2025 年第四季及全年財務報告，儘管受投資虧損影響導致整體淨利較前一年下滑，但受惠於房貸投資組合成長，淨利息收入仍呈現強勁增長。公司管理層宣布將針對多戶住宅業務進行重大策略調整，轉向全擔保證券化模式以穩定收益，同時大幅下修對未來兩年的全美房價漲幅預測，顯示對房市前景持保守態度。

淨利息收入成長8%但投資虧損導致整體獲利下滑

根據財報數據顯示，房地美 (FMCC) 2025 年全年淨利為 107 億美元，綜合收益為 108 億美元，雖然這是該公司連續第三年淨利突破 100 億美元大關，但相較於 2024 年的 119 億美元仍有所下滑。全年淨營收為 233 億美元，同樣低於前一年的 239 億美元。

深入分析營收結構，淨利息收入表現亮眼，年增 8% 達到 214 億美元，主要動能來自房貸投資組合的擴張以及資金成本的降低。然而，非利息收入則大幅衰退 55% 至 19 億美元，主要原因是淨投資虧損擴大，以及待售貸款購買和證券化活動的收入減少。

多戶住宅業務轉向全擔保證券化以追求收益穩定

房地美 (FMCC) 執行副總裁兼財務長 Jim Whitlinger 在法說會上宣布一項關鍵策略轉變，公司在多戶住宅業務上將從原本的「高級從屬證券化結構」（senior subordinate securitization structure）轉型為專注於「全擔保證券化」（fully guaranteed securitizations）。

管理層指出，這項策略調整預計能降低盈餘的波動性，並產生更穩定且更高的擔保淨利息收入。這標誌著公司在風險管理與收益結構上的重大優化，意在透過結構性改變來提升長期的財務可預測性。

科技優化降低成本且首購族佔比過半持續領先市場

在營運效率方面，房地美 (FMCC) 透過科技投資有效降低了成本。公司擴大技術應用以提升核保效率，成功協助超過 25 萬名額外的借款人取得資格，平均每筆貸款節省了 1,700 美元的成本。

在市場影響力部分，房地美 (FMCC) 在 2025 年提供了 4,650 億美元的流動性，支持超過 170 萬個美国家庭。其中，首購族群佔比顯著，約有 40 萬名首購族受惠，佔其融資之單戶主要住宅的 51% 以上，這也是連續第三年首購族佔比過半。目前房地美 (FMCC) 在單戶住宅市場擁有 54% 的市佔率，並在多戶住宅新業務市場拿下 51% 的份額，穩居市場領導地位。

管理層下修未來兩年房價漲幅預測至僅剩微幅成長

針對房地產市場展望，管理層發出了更為審慎的訊號。房地美 (FMCC) 下修了房價成長預測，目前預計未來 12 個月房價僅成長 0.5%，隨後的 12 個月成長 1.4%。這項預測較 2024 年 12 月時的看法大幅縮減，當時管理層原本預期同期分別有 2.7% 和 3.3% 的成長幅度。儘管市場預期降溫，Jim Whitlinger 強調公司將持續投資科技與營運效率，並將此路徑延續至 2026 年。

信貸損失撥備金大幅增加以應對潛在風險

投資人需留意的風險在於信貸品質的變化。房地美 (FMCC) 2025 年的信貸損失撥備金攀升至 13 億美元，較前一年增加了 8.14 億美元。

導致撥備金增加的主因，除了新收購資產需建立儲備金外，更關鍵的是部分多戶住宅貸款的信貸績效出現惡化。此外，非利息收入的下滑也歸因於利率變動導致的投資損失。截至年底，若不計入緩衝資本，公司的監管資本缺口為 1,060 億美元，因其持有的 730 億美元高級特別股並不符合監管資本的資格。

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