2025年FFO成長5.6%，陽光帶租賃需求強勁帶動2026展望樂觀

專注於美國「陽光帶」（Sunbelt）市場的商辦REITs公司 Cousins Properties(CUZ) 公布最新財報，第四季營運資金（FFO）每股報0.71美元，符合市場預期。公司高層在法說會上指出，2025全年FFO達每股2.84美元，較2024年成長5.6%。

展望未來，管理層發布了2026年FFO財測指引，預估範圍落在每股2.87至2.97美元之間，中位數為2.92美元，這意味著年增率約為2.8%。顯示在混合辦公與重返辦公室的拉鋸戰中，優質商辦地產仍具備穩健的成長動能。

企業回歸辦公室趨勢確立，未來頂級商辦恐面臨供給短缺

Cousins Properties(CUZ) 總裁兼執行長 Colin Connolly 對辦公室租賃市場抱持樂觀態度。他指出，隨著「重返辦公室」(RTO)政策獲得更多動能，加上新開工的商辦建案數量極低，市場基本面正在改善。Connolly 以 Home Depot 為例，強調多數大型企業正在逐步取消遠端工作模式。

隨著租賃活動在2025年創下疫情後新高，加上空置率趨勢改善，優質辦公空間的供需將趨於緊繃。Connolly 警告，由於新供給有限，市場可能在2028年至2030年間出現優質空間短缺的情況。此外，企業向陽光帶遷移的趨勢再度加速，來自西岸和紐約的企業詢問度增加，金融服務業與大型科技公司成為主要需求來源。

租賃活動創疫情後新高，第四季簽約量達70萬平方英尺

營運數據方面，執行副總裁 Richard Hickson 表示，Cousins Properties(CUZ) 第四季租賃率（Leased）達90.7%，實際佔用率（Occupied）為88.3%。值得注意的是，公司在第四季完成了70萬平方英尺的租賃簽約，這是過去四年來第二高的季度成交量；而2025全年租賃簽約量更超過210萬平方英尺，創下自2019年以來的最高紀錄。

雖然亞特蘭大 Northpark 物業的租賃案（包含與 AT&T 的16.6萬平方英尺新合約）因租金條件較低，稍微拉低了整體的平均淨租金，但若排除該案影響，其餘投資組合的平均淨租金仍維持在每平方英尺41.02美元的高水準。此外，公司目前的潛在租賃管道（Pipeline）超過110萬平方英尺，處於五年來的最高水位，顯示未來轉換率相當可觀。

積極資產配置策略，收購夏洛特頂級商辦並處分非核心資產

在投資活動方面，投資長 Kennedy Hicks 說明了近期在夏洛特（Charlotte）市場的重要佈局。Cousins Properties(CUZ) 以3.175億美元的價格，收購了位於夏洛特市中心的頂級商辦「300 South Tryon」。該棟大樓目前100%滿租，且是資產管理公司霸菱（Barings）的全球總部所在地。此次收購價格約每平方英尺497美元，換算現金資本化率（Cap Rate）約為7.3%。

同時，公司也持續優化資產負債表，計畫出售位於坦帕（Tampa）的 Harbourview Plaza 以及夏洛特的閒置土地，並預計將所得資金用於上述收購案。財務長 Gregg Adzema 強調，2026年的財務指引已假設將透過發行無擔保債券來進行約4.65億美元的債務再融資，並重申目前股價下並無增資計畫，將保持資產負債表的靈活性以應對市場變化。

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