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房產月報-金龍海嘯後，房市將反轉還是回歸理性?
- 本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言:央行總裁給投機客的「Lesson」，目的已達到?
- 9/19央行宣布第七波房市信用管制，本波鎖定六類貸款，包括：新增名下有房者第一戶房貸不得有寬限期、第二戶房貸最高成數由六成降為五成並擴大至全國實施、公司法人房貸、豪宅貸款、第三戶以上房貸及餘屋貸款，最高成數均由四成降為三成。
- 除了第七波房市管制外，央行再度宣布調升存準率1碼，預計將從市場上收回1,250億元資金。
- 楊金龍說，觀察2018年底至今年8月底期間，部分銀行不論其不動產貸款集中度高於或低於全體銀行平均，均呈現信用資源大幅向不動產相關部門傾斜現象；所以央行才會對銀行道德勸說，希望能「讓大象轉身」、改善傾斜現象，但「讓大象轉身要小心，轉的速度太快會跌倒，希望慢慢轉身但也不能太慢」，才會給銀行一年的房貸降溫期，不會影響已簽約與核貸客戶的權利。
- 10月9日中央銀行在官方網站上發布名為「協處措施」的公告，表示將放寬9月20日的「第七波 信用管制 措施」排除三大族群。
- 資料來源:中央銀行、Housefeel
- 第一線房仲人員：市場迅速降溫，中古屋交易交易周期拉長。但觀察到高資產客戶成交比重上升，主因較不受貸款因素影響。
- 冠德建設發言人對近期房市看法：
- 央行第七波調整房貸政策主要是針對投資客跟炒房客，短期會影響信心，但中長期交易體制將相對健康。
- 未來市場會以剛性需求為主，投機性的投資客佔比會很少，長期投資客還在，自有資金充足的實力客人也會是主力客群。
- 未來不會像去年、今年呈現暴漲狀況，價量趨於平緩，近一兩年房市就會比較保守一點看。
3Q24房價指數-3Q全國年增率暴增16.15%
- 國泰房價指數當中，3Q全國各縣市年增率同步向上，顯示市場熱度一直升溫。
- 資料來源:財經M平方
- 信義房價指數數據中，新竹市依然穩居第一。
- 資料來源:財經M平方
觀察成交量從「限貸令」到政策實施後的狀況
- 明顯感受到9~10月的成交量急速下滑，顯示買方觀望氛圍濃厚及追價意願不強但國內經濟依然強勁，呈現「價平量跌」。
- 國泰房產觀點：第三季國泰房地產指數涵蓋8月限貸之亂，以及9月19日央行宣布第七波打炒房的統計區間。第三季的數據隨之反應出開價、成交價的季增率皆達7％，但銷售率、成交量則呈現衰退，只是若對照2023年同期，仍是價量俱漲，甚至房價年增率高達16.15％。有別於上一季價量齊揚，央行信用管制措施趨緊，加上房價短期內漲幅已高，潛在買盤追價意願不高，使得第三季買氣趨緩、交易量減少，顯見央行措施已有一定效果，房市有機會回復健康溫和態勢。
- 資料來源:國泰房產
限貸令祭出第八波？
- 央行總裁楊金龍11/14表示，在今年9月祭出第七波選擇性信用管制的三大目的，是讓銀行落實調整不動產放款、首購族順利貸款，且反轉房價預期心理，評估結果都達到目的，暗示不會祭出第八波選擇性信用管制。
- 營建指數近四個月從高點回檔修正25%，是否會在年線打底?值得觀察
- 資料來源:XQ
