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台商回流資金再衝房市！游資過剩如何管控？
為防止過剩游資衝向房市，持續推高房價，近期政策面上明顯降溫房市。
從六都買賣移轉棟數八月份的資料來看，確實比七月略為減少，顯示買賣移轉的情況略有降溫；但對照去年同期的數據，仍然呈現大幅成長的情況。顯示長期的房市價量齊揚的趨勢，仍然沒有改變。
至於買賣移轉略為降溫，詳細比對來看，降溫的不是最火爆的預售屋，反而是中古屋。為什麼會出現這樣的情況呢？台灣的過剩游資真的能管的住，不往房市裡衝嗎？
房價推升主因：錢不斷地湧進來！
首先講台灣房市熱度居高不下，房價持續推升最主要因素，我認為，還是錢不斷地湧進房市的結果。
台灣的游資過剩也不是一天兩天的事了，從每年超過3兆元的超額儲蓄，可以看到明顯的游資過剩。也就是民間消費與投資不足之下，利率偏低，資金無處可去，當然往房市和股市裡衝！
根據行政院主計總處最新的預測，今年超額儲蓄率上修到16.7%，超額儲蓄會突破4兆元，達到4.2 1兆元，這將是史上首次突破4兆元，再創歷史新高的一年。盡管股市已經吸納了很大一部份游資，但資金過剩情況今年仍然更為明顯。即使是主計總處的官員，也不得不承認超額儲蓄高達4兆元，代表資金閑置，沒有進入實體的經濟，代表財富閒置，不利於未來經濟的發展。
至於一般所說的儲蓄，其實是包括了家庭儲蓄跟企業儲蓄。
根據中經院的統計，2012 年和2022年企業儲蓄金額分別是3.2兆元和2.38兆元；家庭儲蓄金額分別是2.71兆元3.11兆元，顯示無論是企業和家庭游資都是非常的充沛。
以此來看，如果政策面上管控房市是以切斷金流的方式為現階段的主要政策，恐怕真正打到的是沒有資金，而且是真正想買房自住的小資族。根本打不到手上資金充沛，準備獵地獵房的投機客或是投資客。
台商資金回流，將大舉進軍房市？
最近市場上又開始炒作台商資金回流，將大舉進軍房市的消息。根據經濟部投資台灣事務所的統計，投資台灣三大方案從2019年7月實施到今年六月，五年內累積通過審核回台企業家屬超過1500家，總投資金額近2.3兆 元，換算平均每年回流投資金額超過4500億元。因為相關專法規定回流資金，五年內不得投入不動產，但今年八月起第一批台商回台投資資金將正式解禁，可以進入房市，市場因而粗估有3000億元以上的資金解禁。又開始炒作台商資金回流可能會進入房市的話題。
我認為，無論是炒作話題還是台商回流的資金，真的部分會進入房市，背後最主要的意義就是台灣的資金氾濫，錢太多惹的禍。因為錢太多沒有進入實體的投資，也就是沒有進入到實體經濟，反而進入到房市跟股市，當然會推升股價跟房價，這一點都不令人意外。龐大的游資進入房地產市場，政策面上除了提高囤房稅之外，似乎也別無他法！
另外再就近期的數據來看，六都買賣移轉棟數八月雖然叫七月略為下降，但就去年同期仍然是明顯成長。此外預售屋的總銷和等待銷數據，也顯示預售市場仍然非常的火爆，反而是中古屋的成交量有所下降。推估預售市場幾乎不受這一次政策面降溫的影響，畢竟是好幾年後才交屋才要辦貸款，真正政策面上打的反而是中古屋市場。中古屋市場偏偏又是許多急著要自住換屋，或是急著想要買房實際居住的首購族必然選擇。
言下之意，是不是斷金流，真正影響到的反而是想買房來住的人呢？
據說有建商給到交屋前只需5%自備款優惠條件，交屋後建商再借給買房人15%，分5年還款，以補銀行貸款成數的不足，給到這麼優惠的條件，買2000萬元的房市，只要拿出100萬元，其它全部都是融資，如果房價未來持續上漲，用5%換增值，當然很吸引人。
正所謂上有政策，下有對策，如果宏觀環境是如此，政策真的管的住房市？
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