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本文章內容僅為研討會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
隊長參加7/12不動產產業研討會，本文整理近期房市最新資訊，與各位分享
資料來源: 不動產研討會、何世昌、產業隊長
前言:
- 隨著建材營造指數在7/15創高，表示資金仍認同營建業行情。本文分享7/12隊長參加不動產產業研討會，透過房產專家何世昌，對於近年房產投資趨勢的看法，為各位投資朋友做房市趨勢更新。
房市概況: 供給大減，需求微增，迎來有利大建商預售屋，價漲量低新時代
- 攤開買賣移轉棟數數據看，此波房產熱潮相較以往，交易量顯然低迷不少。成交量遠低於前幾次成交量高峰，成屋交易量相對清淡，比之前少6萬，多頭成交量萎縮。量低價漲，市場是否會出現修正呢？顯然是不會，量價背離趨勢已達6年，須將此理解為一新常態，內涵是鎖籌碼低賣壓，供需失衡，對建商極其有利。
資料來源: 馨傳不動產智庫、研討會資料
- 供需為何失衡？主因是近年政府為了打擊不動產投資客的一連串政策，確實達到政策目的，使近年投資客轉賣下降了許多，但也間接使建商和投資客的制衡關係失衡，破盤價不再對預售屋市場造成影響，房產市場供需趨向失衡。
資料來源: 馨傳不動產智庫、研討會資料
- 營建業者獲得打房紅利，房地合一稅讓中古屋市場上5年內房子供給下降，以前交屋潮一到，投資客開賣會破壞價格，現在新建餘屋沒有價格破壞者，建商成為獨家供給，導致餘屋量指標失靈。房地合一稅導致投資客5年內即使要賣，也因要轉嫁稅而無法降低房價。
- 此外，實價登錄和房地合一稅後，屋主為求實拿，造成的價格轉嫁，使中古屋市場瘋狂，成墊高預售屋價格的次要因素，過高的中古屋售價亦讓需求部分轉向預售屋市場。
資料來源: 馨傳不動產智庫、研討會資料
- 央行限貸建商土建融政策，導致小建商有土地推不動案，銀行很現實，限貸令後只願意借上市櫃建商或大建商錢，導致新建案市場，大者恆大。大建商競爭者減少，小建商的區域型平價案減少，市場供給被大建商寡占，預售屋售價進一步推升。
- 自然人第二、三戶限貸令，除了讓人真的不買外，亦將部分買盤從自有資金壓力較大的成屋市場，轉向付款較輕鬆的預售屋市場。近期雙北市的中小坪數產品，買氣也有回溫現象。
- 囤房稅後，建商開始放棄先建後售，進一步導致消費者被迫接受預售市場，對建商更有利，因其資金成本更低。
資料來源: 馨傳不動產智庫、研討會資料
- 平均地權條例2.0，預售屋被禁止轉讓，造成供給鎖籌碼更嚴重，每年減少3~4萬戶轉售量，導致買方怕買不到房，引發錯失恐懼心理搶買。建商控價權更強，預售市場缺少價格破壞者制衡，房價易漲難跌。
- 預售屋被禁止轉讓後，建商和投資客制衡關係消失，建商可隨便調價。投資客預售屋破盤價不再，要等成屋後才有機會銷售，到時候即便出現破盤價和預售屋價格亦無關。5年期後，投資客也不會同時賣出，賣壓不足以大到影響房價。
- 新青安政策近期的調整，主要是抓人頭戶和投資客。但投資客優勢就是錢多，不論買成屋或買預售都能賺。新青安增加的是成屋市場吸引力，投資客不能買成屋，需求又將部分往預售屋市場移動，對預售屋市場價格有進一步推升效果。
- 新青安房貸年限達40年，數據上指出，越長的年限違約率相對越低。寬限期30年的舊青安都沒出事了，新青安也不用擔心。斷頭潮要房價下跌時才會發生，房價在漲不會發生。且貸不到新青安者，可轉向民間銀行無限轉貸，享受無限寬限期。
- 生育率下降對房價影響，大概還要20多年後，直到少子化這代成為房地產市場成交主力才會發生。數據顯示目前首購族多落在40-45歲，表示可能影響要到2040年後，才會出現，不需現在擔心。
建材營造指數: 年初TSE25走一波長多後，進入盤整，7/15一舉突破前高。
資料來源:XQ、產業隊長整理
結論
