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（撰文：邱沁宜）
【我們想讓你知道】
今（2024）年金融市場最大的轉折，就是聯準會（Fed）可望開始降息，甚至市場有人預估會降息6碼到8碼之多。預期降息帶來的影響，除了債券價格的明顯提升外，還有一類商品投資人也開始留意，那就是房地產類股及REITs商品。
升息影響美國民眾換屋需求
最近有不少人問我，目前可不可以投資全球房地產類股，以及投資標的物是不動產的REITs（不動產投資信託）。
回答這個問題以前，先來談談升息受影響最劇烈的商品是誰。這一兩年債券市場波動劇烈，成了升息的受災戶，另外受影響最大的就是全球房地產類股以及REITs。
首先，升息明顯提高房地產發債成本。全球不動產發債比較偏向短天期，因此房地產類股一直有籌資上的需求，由於過去兩年利率變高，舉債成本也隨之變高。
從消費來看，升息壓抑了房地產需求。美國大部分民眾的房貸利率是固定的，因此表面上升息，並不會影響原本持有房貸的美國民眾，但卻影響到他們的換屋需求，因為一旦換屋，他們的房貸利率就可能飆升至7%以上，因此從美國數據可以看到，美國民眾並未因為高利率拋售房子，相反地，中古屋成交量並不大，有買房剛性需求的民眾，會因此被迫去買新成屋。
而最重要的影響，莫過於疫情後，亞洲以外的工作業態改變，在家工作的需求興起，這使得美國辦公樓的出租率一直未能回復到疫情前的滿租狀態，公司也順勢縮編工作空間，都使得辦公樓目前成為最有危機的投資類別之一。
降息可望讓資金轉往房地產標的
上面的這些現象，使得這些公司的股票評價相對便宜，但這些現象未來也會發生反轉。一旦降息預期不斷發生，氣氛好轉，資金也可能移往這些房地產業，使得這些房地產評價轉為良好。
不過，我這邊分析的是歐美房地產企業股票評價，而非亞洲。中港兩地房地產的基本面遲遲未見改善，還是會影響投資信心。
市面上有幾檔專門投資全球房地產或不動產投資信託的基金，建議可以分散式地布局投資此類基金，但目前也只能以短多的心態投資，因為降息帶來的一些負面效果，可能不會那麼快消散。
（圖：ShutterStock 僅示意 / 內容僅供參考，投資請謹慎為上）
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