營建股
去年初時，因為投顧/同業的檢舉，我下架了一些文章，細心的股友在複習過往文章時，也發現了這件事情，其中幾篇 【營建股】 的文章，三番兩次有股友詢問為何連結失效了，原因就是如此。
營建股的文章，牽涉大量預估值 與 未實現數據，容易踩到 主管機關的紅線，也成了 某些【惡意】的把柄，因此原諒我把這系列文章都下架。但為了回應股友們的期許，想用今天的文章來【示範】，如何觀看營建股的財報，但不涉及個股的評價，大家可以將此篇文章存起來，當成工具文使用。
營建股的 5 點特性
營建股屬性不同於一般產業，尤其在國際財務報導準則（IFRS）改變後，營建股採「全部完工法」認列營收及獲利，表示只有當房屋所有權轉移給客戶時( 賣屋成交 )，才能認列營收與獲利，如果光只看營收、獲利，恐怕會陷入消息落後的圈套，因為營收、獲利創新高，股價可能已老早反應。
因此投資營建股，若不想承受追高的風險，更想在低點就布局，就應該好好細究營建股的財報，其中有幾個特性一定要懂，它們獨有存在於營建股，此外，有些資訊一般財報資料庫裡也看不到，都藏在個別公司財務報表的附註揭露裡。
我們講的是建設公司
營建業其實不是指單一行業，它包含了建設業與營造業。建設公司負責推建案，從買進土地到賣出房子都是他們的工作；而營造商則是負責蓋房、建築的部分。
- 營造公司 : 客戶為建設公司，依照建設計圖去施工，依完工比例法認列。
- 建設公司 : 規劃建案，再賣給消費者賺取利潤，擁有不動產的所有權，採用全部完工法認列。
預售屋比較好預測
建設公司蓋房子有分兩種，一種是【先建後售】，一種是【預售屋】，先建後售的類型太難預估未來銷售狀況，因此屬於太難的範疇，應該放棄。
收益不穩定屬常態
由於營建業只有在一個建案完工後，才可認列營收，且建案的總收益與成本都相當大，所以財務數字常會出現暴漲暴跌的現象。以營造業的聯上發 (2537) 為例，從 2011 年到 2021 年的 EPS，可明顯看出獲利的波動幅度相當大。
存貨偏高
一般公司的「土地」是算在資產科目下的，但對營建公司來說，「土地」是要賣出去的商品，所以會算在存貨中，因此提升存貨金額。以 聯上發 (2537) 而言，從資產負債表中可以看到，資產中有 80% ( 115 億 / 145 億) 都是存貨，全部都是待售建案，所以存貨才如此高。
經營周轉壓力大
營建業的存貨雖然是流動資產，但它比一般企業的存貨流動性更低，而且單筆的金額也更大，所以造成存貨周轉率相當低，存貨週轉天數 ( 銷售天數) 就高。這很直覺，房子從建設到出售，時間可能長達 7~8 年，存貨週轉天數 與 應付帳款週轉天數方面，都是所有產業內最久。
應收帳款週轉天數則為 1~2 個月，畢竟房子是賣給散戶居多，不可能讓你欠款太久，決定購買後，約在 1~3 個月內要跟銀行貸款購買。
