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5 檔房地產生活股,關注企業是否具有「此項特性」即可降低房市景氣影響!

6月 2020年18
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圖片來源:shutter stock

 

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單純分享財報資訊與個人看法,無邀約之實,僅符合量化條件的個股,無推薦之意,僅供參考、任何交易行為須自行判斷並承擔風險。

 

前言

最近台灣新冠肺炎疫情趨緩,解封後阿格力陪朋友去看了幾間房子。我看房子除了挑選地點與公設比外,還會根據建商、廚具衛浴用品、磁磚等相關的資訊來評估。所謂生活即選股,選股就是生活,正因為常看房的關係,視野擴充到這些房地產相關的企業,也發掘不少與生活息息相關生活選股。其中有蠻多公司的股利政策其實相當吸睛,甚至有配發20年股利股利不間斷的個股。

 

 

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你蓋房子,他賣房子

一般來說現在的年輕首購族,因為經濟基礎受限加上生活機能需求,常會選擇位於大樓中,有垃圾收集室以及代收信件的低總價小宅。而這類大樓通常是由建設公司興建、再透過代銷公司銷售給客戶。

 

雖然有些人認為台灣空屋率太高、房市會泡沫,或許對特定建商來說是有這樣的疑慮,但熱門建商的房子仍一直蓋一直完銷。像是這陣子陪朋友看過的總太(3056)的房子,在台中市銷售速度十分快,反應在績優的財報上,2019年EPS2.25(年增54.1%),今年配發股利 3 元,是經營狀況相當不錯的建商。不過就存股角度思考,建設公司的房子從養地到交屋歷時數年以上,容易受到景氣循環與入帳認列時間集中形成大小年的影響,可能影響公司股利配發的穩定性。

 

 

圖一、總太連續配發年份(資料來源:阿格利價值成長股APP,統計至2020/6/12)

 

有趣的是,我發現不同建商的房子,可能是同一個代銷公司,阿格力近期看的四五間不同建案,其中就有數間是海悅國際(2348)承銷的。相較於建商自售人員,代銷公司會協助建商做更整體性的規劃,從銷售的調價步調到賣房人力都有其獨到之處。而海悅得利於銷售地點拓展至北中南皆有, 2019交出EPS 6.59元(年增22.2%)的好成績,股利4.5元,殖利率6%。只是代銷公司與建設公司互利共生,營收與建設公司一樣有密集入帳的問題,所以公司營運好時也不能就過於樂觀。

 

 

圖二、海悅月營收入帳落差。(資料來源:阿格利價值成長股APP,統計至2020/6/12)

 

大樓沒電梯,爬樓梯要爬到什麼時候?

除了店面以外,進入樓幾乎都需要靠電梯,內政部規定15年以上的老舊電梯,半年必需保養一次,使用頻率高的會增加至每個月保養一次,維修保養是電梯廠商一大營收來源。加上蓋房子需要新增電梯以外,還有像台北市政策性補助老舊建案的電梯換新,都有利於電梯公司的營收。

 

阿格力房子除了注重格局外,會特別留意電梯的品牌,如果電梯坐起來又慢又會晃動,怕會發生像絕命終結站的恐佈事故。那假設跟101大樓一樣用同品牌電梯就相對安心許多,這電梯正是台灣前三大電梯公司崇友(4506)所提供。電梯銷售數量雖然會受到蓋房子數量的影響,不過公司營收有40%來自保養維修,是屬於穩定收入的產業,所以才有辦法連續配發股利長達25年不間斷。所以魔鬼出在細節裡,營收結構很重要,大家研究存股時要特別留意。

 

圖三、崇友連續配發股利年數。(資料來源:阿格利價值成長股APP,統計至2020/6/12)

 

廚房也有存股標的?

進到房子後,阿格力也特別注重廚房設備的品牌。近期的房子大多數都會配置林內或櫻花等級的廚具,其中台灣本土品牌的櫻花(9911),產品包含熱水器、除油煙機、瓦斯爐等全方位廚衛設備。除了受惠於很多建商選用,企業長期營收與獲利都相當穩定,股利連續配發長達13 年。去年更受惠於政策節能補助,2019年EPS 4.06元(年增11.23%),股利今年預計配發2.65元。

 

另一個廚房中的相關類股是天然氣公司,天然氣產業受法令保護,同一個營業區域內除非有政府機關核準,否則只能有一間公司,是獨佔性的特許經營產業。加上除了廚房會用到外,洗澡也會使用到天然氣,是一個持續而穩定使用的產品,像台北市的大台北(9908)與新北市使用的新海(9926),兩家都連續21年配發股利,企業經營相當穩健。

 

圖四、櫻花、大台北與新海股利配發年數。(資料來源:阿格利價值成長股APP,統計至2020/6/12)

 

磁磚重要,但保固太久不一定是投資好選擇

好的磁磚能讓家裡面看起來舒適,很多房子也會用磁磚做外牆,磁磚的品質能讓房子禁的起風吹日曬。所以當遇到的房子選用品質15年保固的冠軍磁磚(1806),對於房子的用料誠意就會有基本信心。

 

只是相比廚具需要週期性汰換,好的磁磚過保固期很久後也不一定損壞。像我朋友家住13年,熱水器跟瓦斯爐各換過一組,但是磁磚沒換過一片。因此磁磚雖然也是優質產品選股,可是從財報面看,十年內僅配發過三次股利,近三年EPS每年都是負的,不適合做為存股的對象。

 

圖五、冠軍磁磚近兩年EPS表現。(資料來源:阿格利價值成長股APP,統計至2020/6/12)

 

存股觀點

房地產生活選股中,適合作為存股的企業特性為「盈餘持續性」表現良好,例如天然氣產業、廚具、電梯公司等,不受到房市景氣太大影響能夠穩定持續營收的,才能在長久的存股時光中賺到股利。至於其他受到景氣循環影響的好企業,雖然不能以存股的角度來思考,但可以考慮換成抓住「營收趨勢」的波段操作,例如會集中入帳的營建股、代銷公司等。

 

透過搭配不同的操作模式,可以創造更好的投資績效。但無論哪一種操作,一定要基於慎選財報基本面表現穩健的企業,縱使企業名聲再好也不表示可以無腦買進股票,否則遇上賺不到股利、股價又表現不好,是相當不智的選擇。

 

 

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