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別把血汗錢拿去買房子!台灣房市出現「零首付」背後,你該懂的駭人真相...

2月 2019年21
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文/ 狄驤

 

過去幾年我常苦勸沒房的年輕人,

不要把有限的血汗錢拿去買房子。

 

結果是,

不少人罵我危言聳聽,

罵我不懂房地產。

 

因為,他們把租金變成資產,

這種以買代租策略,

讓他們有個窩同時又擁有資產,

有什麼不對?

 

老實說,如果你錢太多,

不怕資產泡沫化,

不怕手上資產一夕間變成負資產,

當然沒有什麼不對。

 

只是,你們都太低估了金融市場崩盤

和資產泡沫化的驚人威力。

 

 

繼續看下去...

 

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如果資本市場這座

超大紙牌屋要跨掉

房地產一旦出現

「零首付」和「零元購屋」訊號,

就等於最底部的紙牌己經開始彎腰。

2008 年雷曼兄弟和美林銀行

因為次級房貸風暴破產,在這之前,

美國房地產市場就是出現

一堆「零首付」和「零元購屋」現象。

 

我想,對資本市場和房地產有概念的朋友,

都知道會有這個現象出現,

海平面以下的事情必然是很大條了。

 

像是,這種用零首付甚至

不花錢就能到房子的手法,

很顯然是建商因為資金壓力已經大到快爆錶,

加上建商們不肯降價,寧可貼點利息,

騙市場中最後

而且是資金最少的買方進場,

所使的最後殺手鐧。

 

此外,景氣下行,

銀行爛頭寸和全台餘屋太多,

也是夭壽嚇人的助力。

 

如果我們把購屋消費者分為 3 級

第一級是豪宅購物客

口袋深度當然不用說了,

但這種人少之又少,

而且自從川普當選後,

國際局勢像大怒神喝了過期假酒上吐下瀉,

這些頂級 VIP 也免不了

內傷外傷失眠引發生理失調,

自然無法繼續推高豪宅價格。

 

第二級就是中產階級

像是醫師律師會計師

中小企業主或上市公司高級主管,

他們有穩定收入,但景氣蕭條,

他們要多進帳幾塊錢也很辛苦,

儘管他們購屋實力驚人,

但也會因此延緩換屋或置產計劃。

 

第三級就是一般上班族

存款不多,債務不大,

但現金流也像小水溝,

自備款永遠存不起來,只好以租代買。

而這次的「零首付」和「零元購屋」現象,

就是建商針對他們發出的逃命訊號。

 

當然了,他們的信用分數在銀行來看,

是比較低階的,也就是風險係數較高的。

如果政府和銀行及建商三方

沒控制好「零首付」和「零元購屋」政策,

一旦資產泡沫化,這些三級購屋戶,

將會為台灣帶來雷曼兄弟式的次貸危機,

不僅銀行會受傷,建商破產,

最可怕的是,會有一大堆以為自己

擁有房地資產的年輕人或中低收入族群,

在某天早晨醒來,

打開手機或電腦看到新聞時,

會以為自己只是在做惡夢。

 

因為,他們的房地資產,

一夜之間就會變成負資產,

而且連逃命機會都沒有。

 

我想,我這樣說很多人都不會相信。

老實說,我真的不會怪他們,

因為,他們還年輕,

都沒經歷過什麼叫金融風暴和資產泡沬化。

 

 

在這裡我就舉一個真實案例:

幾天前剛好我認識 10 幾年的香港老友,

來台北找我吃飯。

我跟他談到台灣最近也出現

「零首付」和「零元購屋」時,

他聽了憂心地說,

這又讓他回想到 1997 年,

香港特首董建華推出的「8 萬 5」慘案。

當時,因為香港的房價被炒到天價高,

剛上任的董建華為了打壓房價,

突然宣佈推出「8 萬 5」的房屋政策。

這個政策的大意是,他上任後,

在香港每年要興建 8 萬 5 千間以上的公宅,

讓大家都買得起房,

10 年內要讓全港 7 成以上居民都擁有自住宅。

 

當時,香港全年的推案量也不過 2 千間。

他這個政策一公佈,

香港的房地產一夕崩盤。

就這樣,許許多多把存了好幾年血汗錢當頭期款,

再透過銀行貸款買了房子的薪水族,

一夕間就成為「零下資產」的欠款戶。

因為,房市急崩超跌 3 成以上,

這也讓他們的房子價值,

跟著跌了 3 成以上。

 

例如,當初他們認為自己房子有 1 千萬價值,

用這個價值向銀行抵押貸款了 8 百萬,

沒想到才一夜之間,

他們房子價值只剩 7 百萬,

這也等於他們還倒欠銀行 1 百萬。

幾十萬人就因為還不出這個價差,

只好被宣佈破產,被趕出自己的房子。

可想而知,

那時候多少人無法接受這個事實,輕生尋短。

可想而知,

那時候有多少家庭,老老小小的全露宿街頭。

 

儘管事隔近 20 年,

我這位香港老友,

講到這裡仍是激動不已,

那時他的許多朋友都破產,

他記得很清楚,

那些一夕破產的人都問著同樣問題:

「為什麼會這樣呢?

他們都是老老實實掙錢供房的人,

沒做什麼壞事,也不炒房,

為什麼會淪落到破產,

甚至流落街頭的慘狀?」

 

 

無奈,資本市場就是如此。

儘管你沒做錯什麼,

甚至認真刻苦地工作,照顧家人,

然而,當你上了資產階級這條船,

卻沒有足夠現金來當救生艇或救生圈時,

你的下場就是淹死在無情的金融海嘯裡。

 

總之,資產只是個數字概念,

不是你的房子越大,

用的水泥鋼筋越多,就越有價值。

 

當你有了這個正確觀念,

只要你有足夠現金,有充分的避險策略,

你要全額貸去買房,或是零元購屋,

都沒有人可以指責你。

 

話說回來,

如果你沒有足夠現金做救生圈,

或者自備款不到 3 成,

甚至使用全額貸的高桿杆,

一旦資產泡沫化,

不僅你的房子被收回拍賣,

你以前交出去的頭期款和本金利息,

也都會成為泡沫,

此外,你還會成為

負債好幾百萬的信用破產者。

 

我說過,當資本主義這個大富翁遊戲,

玩到最後時,決定你存活率高低的,

不是你有多努力,

或是你多會存錢。

而是,你是否真的搞懂

資本主義的遊戲規則。

否則,你的一個無知的買房衝動,

真的會改變你的命運,

讓你一輩子無法翻身。

 

老實說,我也相信有為的政府,

應該不會讓雷曼事件和

董建華「8 萬 5」慘案,在台灣重演。

 

然而,最後一點提醒,

台灣這幾年房市交易量明顯走低,

銀行購屋貸款和建築貸款,

竟然還一直雙雙創新高。

 

當紙牌屋底部已經彎折,

頂端還在繼續疊紙牌,

我真的祈求上帝,

希望台灣可以安然度過這次房市修正期。

 

 

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本文授權自 商業周刊  撰文者 狄驤

原文標題:別把血汗錢拿去買房子!台灣房市出現「零首付」背後,你該懂得的駭人真相

未經授權,請勿侵權

【提醒:本文觀點僅供參考,投資人請自行判斷並謹慎評估風險。】

圖片來源: shutterstock

責任編輯:PennyC

 

 

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