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方先生用這招,買房省了 10 幾萬?! 房仲不會主動告訴你的 2 個「秘密條款」

1月 2019年10
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(圖片來源: shutterstock)

 

 

撰文/傅恪恩

 

久沒見面的小方最近買了房,

逢人便喜孜孜地說著自己碰到了好房仲,

省下了不少錢。

正所謂,省錢的方法誰不想知道?

於是,趁著大家聚會,

我便悄悄拉著小方細問,

他碰到的那位房仲到底做了什麼,

又替小方省下多少錢,

值得他這樣難掩喜色?

 

只見小方開心的說

「其實呀,全部算下來,

大概只有省下 10 萬左右,

可重點是他替我解決了一個不小的麻煩....」

大概前後花了一杯咖啡的時間,

我才搞清楚,是怎麼一回事,

小方的事講簡單也不難,

就是「借屋裝修」。

 

繼續看下去...

 

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什麼叫做「借屋裝修」呢?

一般來說,

房子簽約完成後,要等到交屋後,

新屋主擁有房子的所有權,

這時才能開始動房子,裝潢整修什麼的。

但是不是一定要等到交屋後才能動工呢?

其實只要舊屋主同意,

便可以在房子過戶之前,

提前開始進行裝潢作業。

 

這樣一來,省了時間;

二來,

省了在外面多租房子,等裝潢完畢的錢;

三來,

省了交屋後開始正式付房貸利息的錢。

 

拿小方的例子來說,

他 4 月買的房子,預計 6 月中交屋,

裝潢時間抓一個月半,

原本可能要到 8 月才能入住新房。

因為房東同意他 5 月開始借屋裝修,

這樣,小方原本到年中截止的租屋契約,

就不用跟房東拜託,多延租那兩個月,

先省下兩個月的房租費 5 萬元。

另外,因為用了寬限期,

每個月要繳 2 萬多的利息,

這樣提前作業,

兩個月又省下了還沒入住,

裝潢時間就要繳給銀行的利息錢近 5 萬元。

 

你說這是特例吧!

哪有那麼好的屋主,

錢沒到手就讓你先動他的房子?

其實,還真的是有的。

因為,「借屋裝修」

一來對屋主也有一些好處;

二來,現在是買方市場,

所以屋主為了成交,

對於不損自己利益的要求,

或多或少也願意多點退讓。

但前提還是,你知不知道這項要求的權利,

以及仲介願不願意幫你提出來跟屋主談。

畢竟站在房仲的立場,

買方多加一個條件,

就是多增加一個成交門檻,

他們當然會遊說買方,

不要多押任何條件。

 

 

 

連投資客都愛用

「借屋裝修」的好處有這些

事實上,實務面上的「借屋裝修」,

最愛利用的其實就屬投資客,

因為他們知道可以要求,

再者跟房仲都熟了,也能判斷局勢,

知道何時可以「堅持」要求,

不容易被隨便呼嚨過去。

正所謂會吵的孩子有糖吃,

有提有希望,這樣的作法,

對投資客的幫助是:

 

1. 可以早點拿出來賣,

縮短獲利時間。

2. 如果物件便宜市價很多,

夠早拿出來賣,

實價登錄還沒上,

買方就不容易拿買價來砍賣價

(嫌投資客賺太多)。

3. 裝潢敲敲打打,

房子藏在隔板裡的瑕疵或問題

就很容易看得見,

這時候因為屋主還沒拿到錢,

所以對於解決問題就很積極,

不怕找不到人。

 

 

那麼你可能想問了,

除了「借屋裝修」,

還有什麼是可以提的權利呢?

這裡介紹給大家一個相對實用的,叫做

 

「貸款成數不到,

無條件解約」。

一般來說,買賣成交簽約之後,

借不借得到錢,那是你家的事。

可是身處房價超高的天龍國,

一個薪資微薄的上班族,

難免還是會擔心自備款準備的不夠多,

如果買房後,

銀行肯給的貸款成數不夠漂亮,

自己貸不到那麼多錢怎麼辦?

 

這時候,

「貸款成數不到,無條件解約」

就會幫上你的忙了!

舉例來說,如果我當初簽約,

押得買房條件是

「貸款成數不到八成,無條件解約」,

那麼如果後來銀行只肯給我貸 7 成,

我決定不買,

我就可以不付違約金的,

要求屋主無條件解約。

 

像這樣的成交但書,

其實零零總總有很多變化形式,

而且,不只是針對屋主,

就連針對買方也是。

歸納重點就是,

條件不違反法律,

且三方同意(買賣雙方及仲介)。

 

 

不過話說回來,

要如何能讓對方同意呢?

這時候,就回歸千古不變的道理:

誰佔優勢,誰拿翹,

看你是想買多一點,

還是屋主想賣多一點。

像前面所述,現在偏向買方市場,

所以有許多屋主為了賣房,

就會在條件上比較軟。

可儘管如此,

如果你找的是一件下殺 5 折,

對半砍的物件,

後面還有 2~30 組買方拿著錢排隊等著買,

你卻還在那邊跟屋主要東要西、雞雞歪歪,

那當然是「不好意思,bye bye,下一位~」

 

結論:

有提有希望,如果沒有優勢,

就試試動之以情、哀兵政策。

如果你無法判斷,

哪個物件可以「堅持」,

那麼最好的方法就是,

對你的房仲好一點吧!

經營交情,有了「你是個好咖」的

共同利益同陣線感,

自然會把你當「自己人」,

也自然願意在談判條件上,

為你多想一點。

 

本文授權自 房市神秘客-傅恪恩 原文於此

未經授權 請勿轉載!

 

傅恪恩 作者簡介:

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

FB:https://www.facebook.com/fuknn/

 

 

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