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抓緊領息法寶「REITs」!不到 15 萬的成本..竟然就能年年向『海外房客』收租

9月 2018年10
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(圖片來源:筆者好友拍攝)

 

想買房當包租公 ?

善用「REITs」.. 不花大錢買房也能達成目的

中國人常講一句話 : 有土斯有財

在古代,土地代表著財富和地位的象徵

在現代,有土地或房屋出租,當「包租公」穩穩收租金,

可能就離「財務自由」的目標非常近了

 

但是,並不是人人都買得起樓房出租

在股票市場中,就發展出一種工具 : 「REITs」

讓投資人不必花大錢買房,也有機會成為包租公

達到類似穩定收租的目的

「REITs」其實在港股、美股發展成熟

是個很有意思的東西,

繼續看下去吧..

 

 

首先,了解一下「REITs」究竟是什麼

REITs,英文全名為 Real Estate Investment Trust,

中文譯為「房地產信託基金」

能集中投資人資金,投入可收租的房地產項目

例如購物中心、辦公樓、酒店等

取得固定收益(配息)

 

REITs 在海外市場發展成熟

台股市場雖然也有,

但成交量極少,如王道圓滿R1 (01009T)

時常有日成交量不到 100 張的情況

現在因國內券商普遍提供複委託服務、

例如港股市場上的 REITs,

台灣的股民,現在也能進行投資

往下進一步介紹 「REITs」的特性 :

 

✎ 交易方式與股票相同

REITs 交易方式與股票相同,

不過港股是以「一手」為交易單位

每「一手」為多少股,每檔股票都不同

而美股相對單純,是以「1 股」為交易單位

 

✎ 屬於資產證券化商品

REITs 本質上即是「不動產證券化」

發行者將不動產交付信託,

再將不動產分為小單位的受益憑證,

持有 REITs,就有獲得派息的權利 

 

✎ 派息率平均高於一般股票

房地產信託基金,主要收入來自於租金

因此收益相對穩定

此外,法規亦會規定發行單位要將一定比例的淨收益,

作為股息分派給投資人

例如 : 香港法例規定, 90% 以上的收益必須分派給投資人

因此 REITs 的派息率常高於一般股票

 

✎ 變現快速 / 分散風險

如果選擇當貨真價實的包租公,

買下樓房出租給他人,

萬一需要用錢、將房地產賣出

從找尋買家到成交,很可能要花上一段時間,

變現速度較慢

但 REITs 是在股市交易,出售、變現快速

且透過 REITs,等於可以用小資金、

分散投資於「一籃子」的不動產

即可達到分散風險的目的

 

✎ 受景氣、利率影響

若景氣良好,就業率提升,

那麼辦公大樓的承租率,便有可能提升,

而承租需求上升,有利租金上升

反之,若景氣不佳、空屋率提升

承租需求下降、租金下滑,

就可能影響 REITs 可分配的收益金額

另外,目前美國屬升息循環

這對屬於固定收益型商品的 REITs,也會有價格上的壓力

了解「REITs」究竟是什麼後,

往下再看看,實際的投資標的吧..

 

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台股市場 : 王道圓滿 R1 (01009T) 

王道圓滿 R1 (01009T) 於今年 6 月 21 日掛牌上市,

投資標的為商用不動產

包含「板橋板信銀行家大樓」與「台南 Focus 時尚流行館」

王道銀行為受託機構

每半年將定期分配收益給投資人

 

但 6/21 上市交易後,

王道圓滿 R1 (01009T) 似乎沒有受到市場青睞

價格目前沒有明顯起色,日成交量也較低

近日 9/7、9/10 台股許多股票明顯回檔,

王道圓滿 R1 (01009T) 卻相對抗跌

可見 REITs 和一般股票走勢相關性較低

(圖片來源:券商看盤軟體)

 

港股市場 : 領展房產基金(0823.HK)

領展房產基金(0823.HK) 於港股交易,

是香港首家、也是最大型的 REITs

旗下物業涵蓋零售設施、辦公室、停車場等,

地區遍佈香港、北京、上海、廣州

 

從下圖可看出,

6 月以來,中美貿易戰對股市干擾的頻繁

香港恆生指數自 6 月以來,明顯修正

但屬於 REITs 的領展(0823.HK),

仍然逆勢上攻,表現明顯較恆生指數抗跌許多

甚至向上創波段新高

(圖片來源:券商看盤軟體)

 

(圖片來源:券商看盤軟體)

 

✎ 領展(0823.HK) 近年配息持續增長

從下圖來看,

領展(0823.HK) 近年配息持續增長

以 9/10 收盤價 74.70 港元、配息 2.498 港元計算,

股息率目前約為 3.34% 

 

✎ 一手領展(0823.HK),目前成本不到台幣 15 萬元

港股是以「一手」為交易單位

 一手領展(0823.HK) 為 500 股

以 9/10 收盤價 74.70 港元、匯率 3.974 (以 9/10 台銀匯價為參考)

成本約為台幣 148,429 元,不到 15 萬元

但匯率波動的風險,也是投資海外股市前必須考量到的

(*以上為試算範例,助讀者理解港股交易制度,非推介買賣之意)

 

快速結論

筆者先前介紹過的特別股,封閉型基金

都是屬於固定收益型的投資商品

REITs 也不例外,也是產生現金流的工具之一

而台灣知名定存股像 中華電(2412)兆豐金(2886)

許多朋友已非常熟悉

以上工具,皆是打造領息投資組合的侯選成員

畢竟全球的資金是不斷在流動的,

在台股回檔時,如果認為作多股票的勝率較低、

也不想進行放空

那麼多觀察海外商品的走勢,如美股的 CEF、港股 REITs

相信是一條可行之路

 

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