美國房貸利率從3%多飆破6.5%，2024年房貸核貸遭拒率升至15.1%，申請量從5.2百萬件暴跌至3.5百萬件。聯準會研究顯示，債務所得比一超過50%，就算高收入、高信用分也照樣被「電」，年輕族與學貸族最慘。

美國房市在高利率陰影下，正面臨一波「看得到買不到」的痛苦循環：房價沒有明顯鬆動，貸款利率卻高掛不下，連想申請房貸的機會都被擠壓。聯準會聖路易分行（Federal Reserve Bank of St. Louis）最新分析指出，房貸申請遭拒的比例，已從2021年的12.2%攀升至2024年的15.1%，而同期間30年期固定房貸利率由不到3.5%竄升至逾6.5%，讓原本就吃緊的家庭預算全面失衡。

更令人憂心的是，在拒貸率走高的同時，願意踏進銀行遞件的申請人也大幅減少。數據顯示，房貸申請總數從2021年的逾520萬件，縮水到2023年的約350萬件，當年拒貸率更升至15.7%。換言之，不只是「借不到」，還有越來越多人選擇乾脆不申請。全美房仲協會（National Association of Realtors, NAR）副首席經濟學家 Jessica Lautz直言，所謂「K型經濟」底層一半所承受的壓力，疫情後至今幾乎沒有緩解。

從技術角度來看，壓垮許多買屋族的關鍵，在於債務所得比（Debt-to-Income Ratio, DTI）這項硬指標。聖路易聯準會研究團隊指出，當利率走升時，整體申請人的DTI分布會被整體往右推，也就是每個人同樣的收入，要承擔的房貸本息變高，導致更多人被推到銀行設定的「紅線」之外。研究顯示，2024年有35%的房貸拒件直接被歸因於DTI過高，相較2018年的29%明顯惡化。

市場一般認為，傳統貸款機構偏好DTI落在36%以下，但在其他條件佳的情況下，可能允許略高。然而，多數採用政府贊助企業 Fannie Mae標準的金融機構，在DTI超過50%時幾乎會畫下「鐵線」。聖路易聯準會研究主管 Carlos Garriga指出，即便申請人信用分在最高四分位，只要DTI一跨過50%，拒件率就會突然跳高四個百分點，顯見自動化審核軟體對這項指標採取二元化處理，幾乎沒有討價空間。

這也凸顯出現代房貸市場高度依賴自動化承作系統的副作用。Fannie Mae作為次級房貸最大買家，其承作軟體邏輯成為市場標準，多數銀行為了讓貸款能順利打包、轉售給投資人，自然不敢輕易放寬DTI門檻。相較之下，另一家政府贊助機構 Freddie Mac 的系統，則未設下同樣僵硬的50%上限，但整體市場仍以Fannie Mae規則為主。

在這樣的制度設計下，最脆弱的一群往往是年輕首購族與背負學貸的家庭。根據 NAR 的觀察，學生貸款是許多準買房族DTI飆高的核心因素之一，且在疫情後房價明顯墊高情況下，這個負擔更加放大。數據顯示，美國現有住宅中位價已從2020年4月的28.68萬美元一路拉升至2024年4月的41.77萬美元，四年漲幅接近46%，比2021年同期也高出約22%。

除了房價本身，現金流壓力也清楚反映在每月繳款數字上。根據美國房貸銀行公會（Mortgage Bankers Association）資料，2024年4月房貸申請人的中位月付要求金額已達2,152美元，高於3月的2,131美元。NAR 的 Lautz指出，這對中低所得家庭尤其是「下半部K型經濟」的人來說，是實實在在的負擔增加，並非帳面上的統計而已。

值得注意的是，聯準會研究也強調，房貸拒件潮並非只集中在信用評分較差的族群。DTI限制在所有信用等級中都展現同樣的「懸崖效應」，也就是一旦超過某個比率，拒件率會集體躍升。這意味著，即便是高收入、高資產、信用紀錄良好的申請人，只要債務負擔相對收入偏高，同樣難逃系統判決。

有觀點認為，這樣的規則有助維持金融體系穩健，避免重演金融海嘯前「零首付、低審核」的寬鬆年代。然而，批評者則指出，過度依賴自動化閾值，忽略個案差異，可能造成「好風險客戶被一刀切」的結果，進一步縮小本已緊繃的可負擔住宅市場。對金融機構而言，嚴格標準可以降低壞帳，但對整體經濟與社會流動性而言，卻可能是一道無形的門檻。

在結構性供給不足、建商新建量有限的背景下，美國房市已出現典型的「高價、低量、難借款」三重壓力。投資人與開發商雖然仍看好長期住宅需求，但實際成交量與自住需求能否支撐現價，將高度取決於利率路徑與房貸政策是否微調。NAR 的 Lautz強調，目前市場存在大量「被擋在門外」的年輕家庭，只要利率或審核標準稍微鬆動，這些壓抑的需求可能迅速湧現。

未來幾季，焦點將落在兩個層面：其一是聯準會的利率政策是否進入實質降息循環，為DTI帶來空間；其二則是 Fannie Mae、Freddie Mac及監管機關是否考慮在風險可控前提下，調整自動化承作規則，讓評估更具彈性。若利率僵固、規則不變，美國房市恐怕會持續呈現「房在那裡，但住不進去」的矛盾局面，留下的是一個等待被解鎖的世代購屋夢。

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