案例說明：建商送裝潢其實是替房價灌水？

陳大明有意購買新屋，當作未來結婚後的新家，因看到某建商推出「買房送裝潢」的促銷方案，便前往看屋，銷售人員提出「AB合約」方案，表示可讓其減少貸款壓力。

做法是A合約載明較高的價款，供買方向銀行申貸，以此取得更多資金，但實際僅需支付較低的B合約價金給建商即可。陳大明乍聽之下，覺得似乎是兩全其美，但未婚妻則抱持著半信半疑態度，提醒大明再多考慮一下。

政府為了抑制房價被炒作，於2016年開始實施房地合一稅1.0，更在2021年7月將預售屋納入房地合一稅2.0課稅範圍。 

建業法律事務所律師暨會計師黃品瑜表示，房地合一稅屬交易稅，核心原則是成交價扣除相關成本及費用後，有獲利就會被課徵，換句話說，採用的是「核實認定」。

所謂的核實認定是指取得成本與出售價格，均應以實際發生、可供查證的金額為準；建商有折讓款或退款等，都需要先從合約金額中扣除，才是房地合一稅應該申報的成交價金額。

案例中，銷售人員提供陳大明的AB合約方案，看似對陳大明很有利，但黃品瑜提醒，這種做法實際上踩到了房地合一稅的大地雷。

若陳大明以成交價較高的A合約至銀行辦理貸款，並且申報房地合一稅，但實際只支付了較低的B合約金額給建商，一旦遭國稅局查獲，會認定陳大明申報的並非實際交易金額，除了需按實際成交價重新計算、補稅外，還會加計利息及罰鍰。

黃品瑜也指出，買房送裝潢除了採用AB合約外，實務上，建商可能並不會實際裝潢，而是退款給買方，讓其自行施作，這時成交價就需要扣除建商退回的裝潢款項，才是房地合一稅應該申報的成交價。

別以為國稅局查不到 購屋避雷3招求自保

黃品瑜提醒，不少民眾誤以為「沒有白紙黑字就查不到」，因此抱持著僥倖心態，但實務上，國稅局的查核管道早已不只限於合約內容，而是會交叉比對建商的資料，常見勾稽方式包括：

1. 資金往來的異常追蹤

若建商於交屋前後，以「裝修補助」、「工程退款」等名義將款項匯回買方帳戶，或是買方根本沒有匯足成交價款至建商帳戶，國稅局均可能透過金融帳戶金流比對而發現異常。

2. 實價登錄交叉比對

若該案實價登錄金額明顯高於同一個時間其他成交案件，或同一建案的相同、相近樓層價格，國稅局通常會先列為重點查核對象。

3. 房地合一稅勾稽

建商開立的發票金額及帳冊中銷售收入，與買方申報的取得成本若不一致，國稅局可能會進一步調閱合約、付款紀錄與建商帳冊，導致買賣雙方同時被查核。

那麼，民眾買房時要注意什麼，才不會誤觸稅務地雷呢？黃品瑜提供購屋稅務「自保3招」：

1. 誠實申報：不論有折讓、回扣或退款，務必以「實際支付給建商的淨額」作為成本來申報。

2. 文件齊全：合約應載明所有折讓事項。若後續有變更（如客變、退款），必須保留補充協議或客變確認單。

3. 保留金流證據：保存所有匯款單據、存摺影本，以利國稅局查核時能舉證說明。

提醒民眾，在申報房地合一稅時，依規定應在所有權移轉登記日後30日內申報，若已屆申報日但建商尚未退回款項，仍應先在期限內辦理申報，待收到款項確定減價金額後，再向國稅局提出更正申報，以免因逾期而受罰。

購屋自保3招

1.誠實申報：扣除折讓、回扣、退款，以「實際支付淨額」申報。

2.文件齊全：合約載明折讓協議，客變單、補充合約等缺一不可。

3.保留金流證據：匯款單與存摺影本等金流證據至少保存7年。