美國房地產信託公司 CTO Realty Growth(CTO) 公布了2025年第四季財報，不僅出租率創下歷史新高，租金調漲幅度更表現亮眼。管理層對於2026年的展望保持樂觀態度，主要受惠於積極的資產管理策略以及位於高成長區域的購物中心投資組合。

該公司總裁兼執行長 John Albright 指出，第四季租賃出租率達到創紀錄的 95.9%，且購物中心的同店淨營業利潤（Same-Property NOI）成長了 4.3%。這顯示出公司在美國東南部和西南部等高成長市場的佈局策略正在奏效，強勁的租賃需求有效推動了業績增長。

2026年核心營運資金預估將穩定攀升

針對投資人最關注的未來獲利表現，財務長 Philip Mays 提供了明確的2026年財測指引。預估2026年全年每股核心營運資金（Core FFO）將介於 1.98 美元至 2.03 美元之間，而每股調整後營運資金（AFFO）則預計落在 2.11 美元至 2.16 美元區間。

這份指引的基礎假設包括預計投入 1 億至 2 億美元的投資額，加權平均初始殖利率約為 8% 至 8.5%。此外，公司預期購物中心的同店淨營業利潤成長率將維持在 3.5% 至 4.5% 的健康水準，隨著新租戶陸續進駐，成長動能可望逐季增強。

換約租金漲幅展現優異的定價能力

CTO Realty Growth(CTO) 在租金談判上展現了強大的定價能力。第四季簽署的租約面積達 18.9 萬平方英尺，現金租金漲幅高達 31%；若以全年來看，租賃活動總面積達 67.1 萬平方英尺，現金租金漲幅亦達到 24%。這數據反映出旗下商場對零售業者的吸引力。

管理層特別提到位於 Carolina Pavilion 的 Value City 三個主力店面空間的談判進展，預計將能取得約 60% 的正向現金租金價差。這類主力店面的成功招租與租金調升，將是推動後續營收增長的關鍵因素之一。

鎖定美東南與美西南部高成長市場

在資產配置方面，公司持續執行資產回收策略，將資金轉向更高收益的項目。近期重要交易包括以 6,520 萬美元收購佛羅里達州的 Pompano Citi Center，並以 7,800 萬美元出售 The Shops at Legacy North。這種「汰弱留強」的操作有助於優化投資組合品質。

執行長同時透露了一項即將完成的收購案，標的為位於德州、面積達 38.4 萬平方英尺的購物中心，收購價格約為 8,300 萬美元。管理層認為生活風格中心（Lifestyle Centers）和大型購物中心（Power Centers）目前的收益率較高，優於生鮮雜貨導向的商場，是當前併購的重點目標。

龐大待執行租約將挹注未來現金流

雖然部分主力租戶的轉換期造成了暫時性的空窗，但公司目前擁有價值 610 萬美元的「已簽約但未開業」（Signed-not-open）租約儲備，約佔年度現金基本租金的 5.8%。這部分潛在收益預計將在 2026 年至 2027 年間陸續轉化為實際營收。

針對 Pompano Citi Center 的 JCPenney 租約，管理層將其視為潛在的租金重估機會（Mark-to-market opportunity）。與其單純延續舊租約，公司更有意透過重新招租來提升該空間的租金收益，這顯示出管理層對於市場需求充滿信心。

第四季財務數據與流動性狀況

回顧 2025 年第四季財務表現，CTO Realty Growth(CTO) 的核心 FFO 為 1,580 萬美元，每股盈餘 0.49 美元，優於前一年同期的 0.46 美元。全年核心 FFO 則達到 6,050 萬美元，每股 1.87 美元。淨債務與 EBITDA 的比率從上一季的 6.7 倍改善至 6.4 倍，財務結構持續優化。

截至年底，公司擁有的流動資金約為 1.67 億美元，其中包括 1,800 萬美元現金及循環信貸額度下的 1.49 億美元可用空間。公司在第四季也執行了 500 萬美元的股票回購，全年累計回購金額達 930 萬美元，展現維護股東權益的決心。

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