美國商辦市場是否迎來曙光？商用不動產信託公司 Kilroy Realty(KRC) 公布最新營運數據，顯示租賃需求出現顯著回溫。儘管 2025 年第四季繳出六年來最佳的單季租賃成績單，但在資產重組與大型開發案併入營運的過渡期影響下，公司對 2026 年的獲利指引採取相對審慎的態度，顯示轉型期間仍面臨短期獲利壓力。

辦公室租賃需求回升至2019年以來最佳水平帶動簽約量大增

Kilroy Realty(KRC) 執行長 Angela Aman 在法說會上強調，2025 年是公司取得重大進展的一年。第四季租賃面積達到約 82.7 萬平方英尺，創下過去六年來的單季新高，這使得全年度租賃總面積達到約 210 萬平方英尺。Aman 指出，目前的辦公室需求是「自 2019 年以來最健康的水平」，未來的租賃潛在客戶名單（Pipeline）較前一年同期大幅增長超過 65%。

這股強勁的租賃動能主要來自好萊塢、西洛杉磯、比佛利山莊、西雅圖和舊金山等地區的新租約與續約。值得注意的是，公司在 Kilroy Oyster Point 第 2 期（KOP 2）項目取得了重大突破，簽署了 31.6 萬平方英尺的租約，其中包括與加州大學舊金山分校（UCSF）簽訂的 28 萬平方英尺整棟大樓租約，將該項目的出租率推升至 44%。

受新開發案轉入營運影響下修FFO指引

儘管租賃表現亮眼，但財務指引反映了轉型期的挑戰。財務長 Jeffrey Kuehling 公布 2026 年的營運現金流（FFO）指引範圍為每股 3.25 至 3.45 美元，中位數為 3.35 美元。相較於 2025 年第四季稀釋後每股 FFO 為 0.97 美元的表現，此指引反映了特定變數的影響。

Kuehling 解釋，預計 2026 年的平均出租率將落在 76% 至 78% 之間，較前一年下滑，主要原因是 KOP 2 項目正式進入穩定資產組合計算，拉低了整體平均值。若排除 KOP 2 的影響，平均出租率預計可維持在 80% 至 81.5%。此外，開發中物業的淨營運收入（NOI）預計將出現 2350 萬至 2500 萬美元的負貢獻。

積極處分非核心資產並轉進生命科學園區

為了優化資產負債表並提升長期現金流，Kilroy Realty(KRC) 正積極執行資產回收策略。公司以 6100 萬美元出售了 Sunset Media Center，並以 1.25 億美元處分了 Kilroy Sabre Springs。投資長 Eliott Trencher 指出，包含已簽約的土地包裹在內，2025 年至 2026 年 1 月期間確認出售或簽約的資產總額約為 7.55 億美元。

公司將回收的資金重新部署於高成長潛力項目，其中最受矚目的是以 1.92 億美元收購位於托利松（Torrey Pines）的 Nautilus 生命科學園區。管理層形容這是一次「世代性的機會」，將顯著強化 Kilroy 在聖地牙哥生命科學聚落的市場地位。

短期獲利面臨轉型陣痛期挑戰

雖然長期展望樂觀，但投資人仍需留意短期風險。管理層坦言，KOP 2 項目的預期收益率比最初承銷時低了約 100 個基點，且租戶裝修和空間規劃需要時間，這將延後租金起算的時程。此外，2026 年上半年將面臨較大規模的租約到期，預計會對出租率造成壓力。

同店現金淨營運收入（Cash same-property NOI）成長率預計持平至負 1.5%，反映了稅收回收款減少及出租率變動的逆風。管理層表示，雖然資產回收活動對近期獲利有稀釋作用，但這是為了換取更持久的長期現金流增長所必須經歷的過程。

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