美國房地產投資信託（REITs）領域近期傳出佳音，獲知名投行高盛列為首選股之一的 Regency Centers(REG)，於2026年2月5日公布了表現強勁的第四季與2025全年度財報。數據顯示，該公司第四季稀釋後每股淨利從前一年同期的0.46美元攀升至1.09美元，全年度每股淨利則增長至2.82美元。

在營運指標方面，Regency Centers(REG) 繳出了紮實的成績單。第四季 Nareit 定義的營運資金（FFO）為每股1.17美元，全年度達到4.64美元；而核心營運獲利（Core Operating Earnings）在第四季為1.12美元，2025全年則來到4.41美元，顯示出公司在核心業務上的獲利能力相當穩健。

同店淨營運收益成長強勁，出租率提升至高水準

檢視其投資組合的基本面，整體表現相當健康。2025年全年度同店淨營運收益（Same-property NOI）成長率達到5.3%，顯示既有物業的經營效率提升。租賃活動方面，公司成功簽署了680萬平方英尺的租約，且現金租金調漲幅度達到雙位數百分比，反映出零售租賃市場的需求依然熱絡。

此外，同店投資組合的出租率也呈現逐季改善的趨勢，提升至96.5%。Regency Centers(REG) 專注於開發和持有高品質、以民生消費為核心的購物中心，這些物業通常位於美國主要市場的富裕郊區，主要滿足社區居民的日常必需品需求，這種防禦型的資產特性為其帶來了穩定的營運表現。

財務體質維持穩健，積極推動資產開發計畫

在資本配置方面，Regency Centers(REG) 保持靈活且積極的策略。該公司在2025年啟動了價值3.18億美元的開發與重建項目，並完成了價值2.12億美元的項目。儘管積極投資，公司仍維持保守的財務槓桿，淨債務對 EBITDAre 的比率控制在5.1倍，並擁有高達14億美元的可用流動資金，這為未來的擴張提供了充裕的銀彈。

2026年財測展望務實，預期核心獲利將持續增長

展望2026年，Regency Centers(REG) 給出了好壞參半但整體正向的指引。雖然每股淨利預計將微幅下滑至2.35美元至2.39美元之間，但受惠於持續的開發投資與投資組合的強韌性，Nareit FFO 和核心營運獲利預計都將實現增長。

在同店淨營運收益（NOI）成長率方面，經過2025年的強勁表現後，預期2026年將回歸較為常態化的成長環境，成長區間預估落在3.25%至3.75%。這反映出在經歷高成長期後，市場環境正逐漸趨於平穩，但仍保持健康的增長動能。

策略性收購紐約長島商場，深耕富裕郊區市場

為了進一步擴大市場版圖，Regency Centers(REG) 於1月31日宣布收購位於紐約長島的 Mount Sinai 購物中心，並計畫將其更名為「Crystal Brook Corner」。這項收購案再次確認了公司專注於收購和開發位於富裕郊區、且以高品質超市為主要租戶的零售物業策略。

值得注意的是，該商場內已有隸屬於亞馬遜(AMZN)旗下的連鎖超市全食超市（Whole Foods）進駐。Regency Centers(REG) 已提撥1500萬美元的預算，準備對該物業進行重建升級，期望透過資產優化進一步提升物業價值與租金收益能力。

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