AI與量子基礎設施需求急速飆升，推動工業戶外儲存(IOS)成為美國商用不動產新寵，租金翻倍、投資規模突破千億，各路資金大舉入場，並引發土地供給、區域法規與產業未來熱議。

隨著人工智慧與量子計算基礎建設在全球加速發展，一個以往極少被投資人關注的美國商用不動產細分領域——工業戶外儲存（IOS），近期成為新一波資本追逐的焦點。所謂IOS，是指可供企業存放建築、物流、數據中心等大型設備、車輛或材料的戶外土地，不同於傳統倉庫或廠房，多設於高速公路、港口等策略要地。隨著AI資料中心大量建置，億萬美元級的發電機、大型機具與設備需求激增，讓這類『看不見的倉庫』儼然成為供應鏈、雲端服務與新創科技巨頭必爭之地。

根據Alterra IOS執行長Leo Addimando指出，美國IOS規模逾1兆美元，但除去政府、船舶港口等公有資產，民間業者可操作的市場仍有約3000億美元。實際上，今年以來，包括J.P. Morgan資產管理、Blackstone、Blue Owl等大型機構已陸續投入錢潮。例如，Zenith IOS與J.P. Morgan組建了700億美元聯合投資案，而Alterra IOS獲得Blue Owl的1.5億美元融資。同時，Blackstone還分別對Alterra IOS和Jadian Capital的項目承諾了超過4億美元貸款，這些基金以多州、數十座物業為抵押，架構規模首度挑戰超大型商用不動產組合。

IOS不但吸引資金，租金漲勢更傲視傳統商用空間。Newmark最新報告指出：IOS自2020年以來租金已暴漲123%，空置率近乎只有倉庫的一半。在Phoenix、Memphis、Atlanta等市場，IOS租金甚至已媲美分眾倉庫，中大型物流業者如FedEx、J.B. Hunt、Maersk及器材租賃巨頭United Rentals均是主要用戶。隨著資本青睞，Alterra IOS第三隻基金也募集了9.25億美元，準備擴張佈局。

然而，IOS市場也充滿挑戰與風險。首先是法規限制甚嚴，都市規劃傾向縮減不動產類型，如IOS土地，由於稅收及就業貢獻有限，地方政府多不給予新的區域變更批准，加上現有土地供給極度稀缺，成為最大市場瓶頸。加上，美國高利率、量子及AI應用過熱、產業景氣不確定等宏觀因素，也讓部分業者謹慎看待擴張速度。

綜合市場現況，IOS正因AI、量子基礎建設浪潮，從昔日市郊小業主領域，蛻變為頂級資金及科技巨頭競逐的超級資產類別。未來，隨著微軟（Microsoft, MSFT）與輝達（NVIDIA, NVDA）等科技公司、雲端業者對新一代資料中心需求不斷推升，IOS的發展將進一步攪動美國商用地產版圖。唯一不確定的是：區域法規、土地可得性，以及技術進步是否會改變物流與儲存格局。投資人宜持續關注政策動向與產業結構排序，掌握未來十年新一波AI基建所創造的龐大不動產機會。

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