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我是 站上數位浪頭的北海小英雄 7 年級生, 24 歲買房!簡單一招,教你買在盤中轉折點!

5次房地產 景氣循環,能看出:「台灣房價從2014年緩跌至今,下次房市的低點,就落在 2021年!」

10月 2017年19
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台灣從 2002年到 2012年房地產總計漲了 10年之久,

直到 2012年房價才開始平穩緩緩下跌,

不過至今還是讓國人無感,為何會無感呢?

主要是薪資所得與房價差距過大,

讓我們來看一下國人年平均所得,

下表為內政部主計處公佈國人 106年平均所得約為 63萬。

 

(圖/shutterstock)

(圖片來源-內政部主計處)

 

 

國人平均所得約 63萬,

假設一間 1000萬元的房子至少要 15年不吃不喝才買得起,

那用政府青年首購方案貸款來購買,情況會如何呢?

以台灣銀行青年購屋方案,範例如下:

 

(圖片來源-台灣銀行)

 

假設貸款 800萬 30年的二段式機動利率:

 

 

每個月要付 2.8萬多元的房貸,

但前提是自備款也要有 200萬,

如此才能購買一間 1000萬元的房子,

而且要背 30年,壓力可想而知。

 

假設貸款 800萬 30年的前兩年固定利率:

 

 

另一貸款方式也是要月繳 2.8萬多,其實差異不大。

現今房價高漲,薪資凍漲的年代,

何時才能買到夢寐以求的房子,

我想大多數人都感同身受。

 

在考慮買房前,

先來知道一下日本的房市歷史,

日本房市自 1990年以來就呈現低迷走勢,

老年人口多是主要原因之一,

而台灣也開始步入高齡化社會,

台灣房市未來是否也會日本化?

 

在 1990年以前,

很多日本人也像我們台灣人一樣,

認為買房子就是會賺錢,

買了放著隔沒多久就可以賺個好幾倍,

當時國際熱錢瘋狂湧入,全國上下一片榮景。

 

直到 1990年,

這個大泡泡終於被戳破了,

房產價格持續下跌 20年,共跌了 7成之多,

也就是原價 1000萬只剩下 300萬,

這是何其嚇人,這時日本人才終於了解到,

原來房子不是永遠都會漲。

 

日本當時房市崩跌大致上是因為老齡化嚴重,

人口撫養比大幅上升,

經濟轉折點以及國內緊縮的貨幣政策造成了衰敗的 20年。

 

現今台灣也朝向老年化的社會發展,

到了 2026年人口紅利

(依國家發展委員會定義,

係指國內勞動年齡人口達總人口 66.7%以上、

扶養比在 50%以下的狀態)

也即將結束。

 

 

 

台灣房市景氣循環

 

台灣房地產從 1968年到現今的共有五次漲跌循環:

 

第一次循環: 1968年~ 1975

1968年開始漲 6年, 1974年高點後急跌 1年)

 

1973年中東戰爭,

因為石油禁運而引起油價上揚,

爆發第一次石油危機,

房價物價一起飆漲,

而戰爭結束後房價也快速下跌。

 

第二次循環: 1975年~ 1982

1975年底開始漲 5年, 1981年高點後跌 1年)

 

1975年 11月政府宣布解除禁建令,

房市又從低點緩漲,

直到 1980年再度爆發中東危機,

油價也因禁運而高漲,

跟第一次石油危機一樣,

房價也急速上漲,但戰爭結束後,

房價也是又快速下跌。

第三次循環:1982年~ 1990

1982年開始漲 7年, 1989年高點反轉 1年)

 

1982年~ 1988年出口繁榮,

經濟成長,國民所得增加,

其中 1987年,政府實施「公共建設保留地徵收」政策,

因此造成大量貨幣供給額,

房地產又再度飆漲。

 

直到 1989年 8月 26日,

因國人無力負擔房價,

爆發大規模「無殼蝸牛運動」,

房價出現大暴跌。

 

第四次循環: 1991年~ 2001

(此階段房市盤整 10)

 

1991年開始經濟成長緩慢,

1996年李登輝總統的「兩國論」

引發中國對台發射飛彈事件,造成民眾恐慌,

 

1997年又爆發亞太金融風暴,

造成房產持續盤整。

 

第五次循環: 2002~至今

(2002開始漲 12年, 2014年緩跌至今)

 

2003年SARS風暴,

房價下跌力道很大,

但反應半年落底後就一路的大漲。

 

一直到 2008年全球金融風暴,

房價又開始下跌,

但也是反應半年就又回升,

一直到 2014年才趨緩。

 

但如果把第四次的盤整段,當成第三次循環中的下跌段,

那麼第三次循環就等於上漲 7年、下跌 11年。

(所以一個完整的循環約 18年左右)

 

再從 2003年開始上漲至 2014年的 11年後開始的下跌段,

包刮下跌到盤整的時間就可能會長達 8~ 10年的時間,

我認為下一次的低點可能會落在 2021年左右!

(因為房地產具備景氣循環的特性喔~)

 

老年化後房市趨勢

 

 

上圖為內政部統計,

預估台灣人口變化的程度,

再 9年後也就是 2026年,人口紅利結束,

台灣即將邁入老年化,少子化社會,

對以內需為主的房地產,一定會造成衝擊。

 

而有些觀念未來可能不適用,

例如:養兒防老。

 

不如趁能力還行時,

購置保值性的房地產,

來當作老時的經濟依靠。

 

而且往後房市主流產品可能變成

10幾坪小坪數,一兩房的產品為主。

 

政府法令

 

以上大致介紹了台灣過去房市歷史,

以及未來人口情況,而政策的部份,

政府目前對於房地產是推行房地合一稅,

可由下圖來了解。

 

 

房地合一稅是依所得課徵!

假設以 1000萬元出售持有不滿 1年的房屋,

獲利 200萬元,奢侈稅的稅率 15%,

依交易金額要課 150萬元。

 

若以房地合一稅版本只課獲利 200萬元的 45%,

只課 90萬元,會比奢侈稅輕。

 

 

買房前的準備

 

投資不求快,但要求穩,

所以在買房前準備的功課可不能少,

不然常常到現場才發現根本不符合自己需求,

課前準備可以以下列方式去執行:

 

1.仔細考量購買成本(包含整修及家具),並以不超出預算為主。

 

想知道附近房市成交價位的區間,

可以上內政部不動產資訊平台查詢,

例如:高雄市左營區,店面,

設定從 103年1月~ 106年10月,

屋齡 0~40年,畫面如下所示。

 

 

2.比對附近區域的租屋行情。

 

想知道附近租金大致價位的區間,

也是上內政部不動產資訊平台查詢,

例如:高雄市左營區,店面,

租金設定從 103年1月~ 106年10月,

屋齡 0~40年,畫面如下所示。

 

 

3.正確的估價方式。

 

3.1比較法

原則:指以比較標的價格為基礎,

經比較、分析及調整等,以推算勘估標價格之方法

 

從附近區域比價

 

假設得知甲區新成屋的行情區間,

得知當地預售屋每坪 20萬元,

近期也有新成屋拍價為 17萬元。

 

新成屋價格 =(20萬元+17萬元)/2 = 18.5萬元左右,

但此算法為粗估值,應再多多比較物件,才較準確。

 

3.2由租金反推

假設月租金 4萬的住宅,

投資報酬率抓 5%,房價估約為 (4X12/0.05=960萬)

 

3.3預售屋價格反推法

預售屋價格x1.1~1.2=新成屋價格

預售屋價格x(1-房屋使用年限/房屋耐用年限)=中古屋價格

通常預設房屋的耐用年限為 50年。

 

1.尋找有區域發展性好的物件。

2.盡量提高貸款成數、且降低貸款利率。

3.如果租金大於每月攤提的貸款金額,則現金流為正數,此物件就可投資。

4.每月收淨租金,如此物件房價上漲,則可以賣出賺取價差。

 

房地產獲利主要為租金收入以及出售賺價差,

但穩定現金流正數是最必要性,

因此可以自己製作一張簡易的現金流量表,以下舉例說明:

 

金額()

2012

-1000(總成本)

2013

+15.8(淨收益)

2014

+15.8(淨收益)

2015

+15.8(淨收益)

2016

+15.8(淨收益)

2017

+15.8(淨收益)+1000萬

(最低限度不虧以原價賣出)

(整理-艾蜜莉)

 

假設 2012年購買一間 1000萬店面,

以青年貸款向銀行借貸 800萬,償還時間 30年,

每個月償還貸款 2.85萬,租金每年 50萬,

扣除支出所得淨收益為 15.8萬,

5年後原價賣出,共可獲利 79萬,

因此製作一張簡易的現金流表格可以讓自己快速分析。

 

金額()

2012

-500(總成本)

2013

+1.2(淨收益)

2014

+1.2(淨收益)

2015

+1.2(淨收益)

2016

+1.2(淨收益)

2017

+1.2(淨收益)+500萬

(最低限度不虧以原價賣出)

(整理-艾蜜莉)

 

假設 2012年購買一間 500萬大樓住宅,

以青年貸款向銀行借貸 400萬,償還時間 30年,

每個月償還貸款 1.4萬,租金每年 18萬,

扣除支出所得淨收益為 1.2萬,

5年後原價賣出,共可獲利 6萬,

以上是單純以一間大樓住宅,出租一名房客所做計算。

 

 

結論

 

房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成的,

地段好的店面除了可以獲取租金之外,

其建物價值與土地價值都是比較不易下跌,

但缺點就是購置成本高,

當然投資房地產不只是成本因素,

還有其他的風險因素如:

資金週轉不靈利率風險法令的轉變

天災人禍(地震…等)房客管理風險。

 

要投資房地產前這些風險因素也要考慮進去,

如果萬一發生這些風險時,自己沒辦法解決,

那就不適合現在貿然進場,

等到有一天有能力處理這些事的時候再進行。

 

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