過去一週(12/11-12/15)，3檔房地產相關之REITs ETF表現亮眼，其中復華富時不動產(00712)、群益道瓊美國地產(00714)和富邦入息REITs+(00908)，分別上漲了7.34%、6.01%及5.07%。

主要是因近期數據顯示通膨持續降溫，使得聯準會轉鴿，一方面公布將維持利率不變外，也暗示2024年可能會降息3次。導致公債殖利率回落，對利率敏感的REITs也出現反彈。

理論上REITs的價格與房地產景氣、房價及租金呈正相關，與利率走勢呈反向關係。因此在景氣谷底或好轉初期，以及公債殖利率從高點下滑時期，通常為REITs較好的買點。

因此，本文認為對REITs ETF有興趣的投資人，現階段是相對適合買進的時機，投資人可以00712為首選，逢低分批買進。相對保守的投資人，則可考慮另外兩檔波動度較小的權益型REITs ETF 00714及00908，其中又以成立年份較久且市值較大的00714較為推薦。

3種類型的REITs，須注意的投資風險大不同

REITs (Real Estate Investment Trust)中文叫做不動產投資信託，是一種投資工具，讓對不動產有興趣的投資人可用少量資金來投資證券化後的不動產。                                                   

此外，法律規定也給REITs的投資人一些優惠和保障，像是台灣法令規定REITs信託利益應每年分配且免徵證券交易稅，而美國也規定REITs必須將當年度至少90%的收益以股利形式分配給股東，這是投資REITs除了資金門檻低外還具有收益穩定及賦稅優惠等優點。

不過，由於REITs已經將大部分的獲利都發放給股東了，所以只剩下少數的資金可以用來擴大規模和購入新資產，在這樣的情況下，會導致REITs的成長性很低，再加上它容易受到房地產景氣影響，漲幅波動也很大，和大家普遍認為的收益型資產很穩定有所不同，這是投資前須考量的風險。

一般而言，REITs可分為權益型、抵押型和混合型3種。權益型REITs主要將資金直接投資於不動產，投資人持有權益型REITs也代表持有不動產之部分產權，市場上大部分之REITs皆為此類。權益型REITs的主要收入來源為租金及房屋增值之資本利得，因此績效主要取決於不動產市場之景氣，受房價下跌及景氣衰退的影響較大。

抵押型REITs則是將資金借給不動產開發商，或投資於抵押貸款、不動產抵押貸款證券 (MBS)等。其主要收益來源為貸款之資金成本利差，類似於債券，因此較容易受到市場的利率影響，投資前需考量流動性緊縮及大規模風險情緒趨避兩大風險。(風險趨避是如新冠疫情及快速升息等事件發生，使得市場上的投資人投資態度轉為保守，投資人為規避市場系統性風險，改以投資波動度低的資產)

混合型REITs則是權益型和抵押型的混合，可直接投資於不動產也可以投資相關的抵押債券，其投資比例由經理人依市場情況做調整，因此投資混合型REITs前不只需要注意房價下跌及景氣衰退外，也需考量市場的資金流動性以及整體市場對於風險的態度。

升息結束前後，抵押型REITs較有利

(下圖為過去4次升息循環前後各類收益型資產平均績效表現)

(註：指數績效均採還原息報酬計算；抵押權型REITs指數採用富時抵押權型REITs指數、權益型REITs指數採用富時權益型REITs指數、美國投資等級公司債指數採用彭博美國投資等級公司債指數。資料來源：彭博 ; 資料日期：1994/10/31–2019/07/31；過去4次升息循環結束時點分別為1995/04、2000/08、2006/07、2019/01。)

從過去4次升息循環結束前後的各類收益型資產平均績效表現可以看出，此期間他們的表現都相當不錯，甚至有機會優於S&P 500指數及那斯達克指數，其中抵押型REITs的平均績效在此期間更是有5.8%-16.8%的水準，優於權益型REITs及美國投資等級公司債的表現。

(註:背景的綠色區塊表示降息循環、土色區塊表示升息循環

資料來源kotfin；資料更新到2023/12/21)

主要原因來自於，升息循環結束前後通常市場的避險需求降低、風險偏好程度提高，再加上市場資金流動性風險降低，較有利於抵押型REITs從事利差交易。相對來說，權益型REITs之主要收入來源為租金及房屋增值之資本利得，獲利高低主要還是取決於房地產市場之景氣。

根據歷史資料顯示，升息階段往往是總體經濟表現強勢的時期，房市經常也處於熱期，反之在降息初期經常伴隨著經濟衰退，房市也常處於景氣下行時期，直至降息循環中、後期總體經濟逐漸回暖，房市景氣也將逐步的回溫，因此在降息初期這段期間內的績效表現會略遜於抵押型REITs。

(資料來源 樂居)

故在現階段升息循環即將結束前，是投資收益型資產的好時機，不過REITs的波動度大、填息機率低，僅推薦投資人在降息階段賺取資本利得，建議想領息的投資人可以考慮高股息ETF或投資等級債券ETF。其他對於REITs有興趣的投資人，可以抵押型REITs為首選，較為保守的投資人則可考慮波動度較低的權益型REITs。不過建議REITs在投資組合中占比不要高於20%。

升息循環結束前後首推復華富時不動產(00712)

現階段3檔在台上市的REITs ETF以00712最為推薦，除了回顧歷史在升息循環結束前後表現最好以外，其每年的配息率皆達5%以上，想要領取固定收益的投資人算是不錯的選擇。

不過00712容易受到市場利率及流動性的影響，所以波動度較另外兩檔高，且因00712需繳納30%的美國股息稅費用，導致總費用率高達3%以上，會侵蝕掉部分獲利，提醒投資人須多加注意。

此外，00712也因為高殖利率、逼近發行上限進行配售等原因，曾有較高的溢價狀況。但是觀察00712當前之淨值及市價，可以發現目前00712未有過度溢價的狀況，加上升息循環已步入尾聲、市場流動性改善等因素，現階段是布局的良機，建議對REITs有興趣的投資人可逢低分批買進00712。

 

資料來源:CMoney  (資料更新至2023/12/21)

其餘相對保守之投資人，則可考慮另外兩檔波動度較小的權益型REITs ETF 00714及00908，兩者皆投資於多個產業的不動產，其中又以成立年份較久且市值較大之00714較為推薦。一樣建議投資人可以逢低分批買進的方式布局00714，也是不錯的選擇。

 

資料來源:各ETF公開說明書 (資料更新至12/19)

（圖:ShutterStock / 僅示意 / 本文內容純屬參考，投資請謹慎為上）