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新案價格下修、賣壓擴大 預售屋還能安心買嗎？
隨著「打炒房條例」即將上路，預售屋禁換約一事總算塵埃落定，雖然修法是為打擊投資客，卻也不免讓一般購屋族擔憂，加上今年來新案價格下修，也讓購屋族擔心「現買現套」......
預售屋禁換約歷經 1 年多的風風雨雨，主要法案《平均地權條例》修正案終於在今（2023）年 1 月三讀通過，相關子法也陸續完成預告，最快今年 7 月新法就將正式上路，這也表示預售屋「逃命潮」可能僅剩 1 個月（詳情請見 P.126 懶人包）。
不少原本有意購買預售屋的消費者，從去年開始就出現觀望情緒，這點可以從預售屋的銷售情況得到映證。根據永慶房產集團統計實價登錄資料，2021 年 9～12 月，全台預售屋交易件數都在 11,000 件以上，總銷金額也都有 1,600 億元以上的水準；但到了 2022 年，除了 3 月份有成交超過 10,000 件的表現，4 月起成交量每況愈下，9～12 月不論是成交量和總銷金額，與 2021 年相比都呈現「腰斬」。根據統計，今年 1～2 月全台預售屋單月成交量亦維持不到 5,000 件的低水位。
然而弔詭的是，根據國泰房地產指數報告，全台預售、新成屋新推案開價與成交價仍在去年第 4 季達到高峰，直至今年第 1 季才開始鬆動，但今年第 1 季開價仍高於去年第 3 季，而成交價雖低於去年第 3、4 季，但仍較去年第 2 季來得高。
分別看七都今年第 1 季表現，台北、台中、台南、高雄呈現「價量俱跌」，新北、新竹為「價穩量縮」，桃園則因上季基期較低，是唯一「價量俱漲」的區域。
由此可以發現，日前民進黨主席賴清德所說的「房價在降了」，其實所言不假，但因為降得不夠多，因此民眾普遍感受不到房價正在下修中。
建商不甘願讓利 降價潮要再等等
究竟現在適不適合進場買預售屋？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，由於預售屋禁換約的利空已逐漸淡化，建商推案也已做出相應調整，預估今年上半年預售屋將呈現「價緩跌、量縮」現象，主因在於部分建商仍有「不甘願」的情緒，因此讓利幅度仍偏小。但在量縮持續惡化下，可以預期今年下半年將看到更明顯的讓利和價格修正，「房價不是不跌，只是時機未到」，想入手預售屋且不急的消費者，可以有耐心點再等等。
觀察七都個別市況，何世昌指出，高雄是賣壓最大的區域，主因是台積電高雄設廠計劃一波三折，即便最新消息指出高雄廠區將由28奈米廠改為先進製程廠，但因利多出盡，當地房市仍快速退燒，導致預售屋降價壓力大增。
賣壓第二大的則是台中，雖然台中預售屋成交量並不差，但因過去幾年房價上漲太快，且目前仍供過於求，建商也有降價換成交的壓力。
至於近兩年推案量同樣很大的桃園和新北，因為預售案大多集中在重劃區，舊市區供給量偏少，整體來看賣壓不算特別高，但重劃區待售物件多，有供過於求疑慮。
有科學園區坐鎮的新竹縣市、台南市，不僅沒有賣壓，反而逆勢抗跌，其中新竹縣市沒有新的大型重劃區，供給相對不足，而台南供給量雖大，但因買氣強、去化速度快，因此這兩都的預售屋市況都相對健康。
何世昌總結道，整體而言，高雄、台中兩都最有機會撿便宜，自住客可把握今年到明年初，市況較低迷的時機進場。至於其他五都，除了推案量大的重劃區較有可能看到房價下修，其他區域則會呈現個案表現，可能不容易看到普遍大降價。
中小型建商求成交「變相降價」花招多
何世昌進一步解釋，目前預售市場有朝兩極化發展的趨勢，也就是品牌建商開價創新高，但銷況依然良好，反之二、三線以下建商銷況相對緩慢，甚至滯銷，這是因為去年起市場上爆發「爛尾樓」爭議，雖然實際上導致已購戶損失的個案非常少，但已讓消費者產生恐慌情緒，因此口袋夠深的買家寧可買貴，也不想選擇有倒閉風險的中小型建商。
也因為這樣的發展，品牌力不足的建商只好打出價格策略，因此近期市場新推出的平價案相較去年的確變多了，但舊案擔心已購客反彈，多半不會跟進調整價格，只能以「變相降價」的方式吸引消費者。
何世昌指出，市場上最常見的「變相降價」方式包括贈送裝潢、家電，或是以「成家基金」、「幫孩子繳學費」等名目包裝的現金回饋。此類促銷方案雖然有替代降價的效果，但建議民眾仔細評估自身需求，不要衝動購買；若為現金回饋，則要釐清後續請款的配套措施，假如須分年請款，應評估是否會有領不到錢的風險。
至於坊間流傳的各種殺價方法，何世昌直言：「大多數民眾一生只會買一兩次房，根本沒有什麼機會練習殺價，但案場裡的跑單姊姊（即銷售人員）資歷動輒二、三十年，面對過無數的客戶，想從她們手裡砍價絕對不容易！」就算真的殺價成功，也有很大機率是銷售人員「演戲」給買方看，實際上買方的出價仍然高於建商的底價。
4 招有機會撿便宜，5 原則買得安心
想買到便宜的預售案，難道真的沒有方法嗎？何世昌透露，有 4 種方法成功機率較高。
第 1 種是選擇「賣很久」的建案，若建商屬於推案量大的「市場派」，對價格通常不會過於堅持，消費者就有機會買到相對便宜的物件。
第 2 種則是透過建商內部員工，在開賣之初以「內銷價」購買，內銷價通常會是底價的 9～95 折，但此種門路並非人人都有。
第 3 種則是透過實力雄厚的投資客購買，由於此類投資客通常是代銷的口袋名單，有機會在開案初期拿到市價 95～98 折的優惠價，但同樣須有相關人脈。
第 4 種則是在網路填寫建案廣告中的「早鳥預約表單」，有時代銷會針對早鳥客提供優惠價，但並非每個建案都是如此，而所謂的早鳥優惠價也未必真的比較便宜，消費者還是需要花心思比較與判斷。
此外，想要降低購買預售屋的風險，何世昌建議把握以下 5 個原則：
- 建案一定要有「履約保證」，且須白紙黑字寫進契約裡。
- 不要選擇「第一次推案的建商」，因為沒有過往實績可以參考，難以確保品質。
- 若口袋夠深，盡量選擇歷史悠久的品牌建商，除了可以確保建案一定會完工，品質也有一定保障。
- 慎選代銷業者，代銷通常會比消費者還要更擔心建商出事，尤其是大型代銷，接案前一定會仔細評估建商條件，換言之選擇大型代銷承接的個案，出問題的機率非常低。
- 對建商或代銷業者不熟悉時，多搜尋網路上的討論和風評，若是從未聽過的中小型建商，建議利用司法院系統搜尋是否有訴訟紀錄，以避免遇上不肖業者，最終導致血本無歸。
預售新成屋禁換約懶人包
修法重點
預售屋或新建成屋簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售，或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形不在此限。
每人讓與或轉售之戶（棟）數全國每 2 年以 1 戶（棟）為限。
銷售預售屋或新建成屋者不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。
違反上述規定者按交易戶（棟）處新台幣 50 萬元以上 300 萬元以下罰鍰。
適用範圍：法案正式上路後購買之預售屋及新建成屋，不溯及既往。
6 種不受禁換約限制的例外情形
非自願失業超過6個月內未就業。
買受人死亡，繼承人無意保留。
共同買受人間的轉售。
房屋因災害毀損而不堪居住。
本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。
本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須6個月以上全日照顧。
專家小檔案 何世昌
◎現任馨傳不動產智庫執行長，曾任《住展雜誌》研發長。
◎粉絲專頁：何世昌的房產知識 Buffet+
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（圖：shutterstock，僅示意 / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
