發表
我的網誌
(圖/shutterstock)
前陣子財政部長才說過：
「房仲不用像小七那麼多」
這陣子，房地產市場價量都沒起色
果然不斷在倒閉
有房仲倒了
就代表有人失業
這不管對總體經濟還是個人來講
都不是一件好事
不過呢
目前全台灣仍有 6 ~ 7 千家房仲
還是比超商龍頭 7-11 的 5100 家 還多
究竟房仲那麼密集，合理嗎？
這跟升斗小民的生活，又有什麼關聯？
趕緊看看 ...
房仲業的存在
可以促進資源做有效率的分配
房仲的經營
本質上是靠著對房屋市場以及買賣流程的熟捻
來撮合買方與賣方
以達成「賣者得好價、買者適其屋」的最適分配
我們可以這樣想像
如果你有一間房子要賣
開價一千萬
若不是另外花錢登廣告
你就只能在自家門口貼貼紙條
可能等了大半年才能賣掉
又或者你因為換工作
被迫要搬去人生地不熟的地方
自己找房、看房 ... 要花很多時間
但如果請房仲協助
由於他們手上有資料庫
可以很快幫助你找到適合的房子
一但價格 OK，就可以很快成交了！
這也是為什麼委託房仲幫忙
即使要被「買賣雙方合計抽成交價金 5%」
這門生意還能不斷欣欣相容的原因了！
那這次的「配角」： 7 - 11
又是做什麼的呢？
它的業務就更簡單了：進貨 → 銷貨 → 賺價差！
早年 7 - 11 草創的時候
其實沒有那麼賺喔
是後來統一集團把好地點都卡起來
而且 金流、物流 ... 等各方面都就定位之後
才開始「越賺越多，分店越開越多 ...」的！
如果一項業務會賺錢，當然應該越做越大
講到這邊
我們可以來進行一堂經濟學小課程：
「如果一樣產品的 邊際收益 ( MR，多賣一單位商品所能創造的收益 )
超過它的 邊際成本 ( MC，多生產一單位商品所必須增加的成本 )
那麼廠商就應該繼續生產，直到 MR = MC 為止 」
同樣的原理
運用在「開分店」這件事
也是一樣喔！
由於 7 - 11 賺了很多錢
所以只要「繼續開分店，能賺更多錢」
它就會一直開下去 ...
同理，全台灣 7000 家房仲會不會太多？
答案很簡單
►► 因為 ( 以前 ) 他們很賺錢，所以才越開越多，飆到 7000 這個驚人數字
圖片來源：陳金瑩 幼年時的經濟學筆記
平均一間房仲，可以創造 1000 萬的年營收
以 2014 年全台買賣移轉戶數 32 萬來看
以及假設其中有一半的交易是透過房仲來成交
一家房仲，一年可以做到 21 戶
如果再以 均價一千萬、成交一戶抽 5% 來算
一家房仲，一年可以創造 1050 萬的營業額
由於房仲業
不像做晶圓代工還要蓋廠房啥的
成本只有 租金、水電 ... 以及付給超業一些獎金
因此一整年的營運成本
應該不會超過 1050 萬
看到這邊，
房仲業賺不賺錢？
7000 家房仲會不會太多？
相信你應該心裡有數了！
但如果 2015 年，甚至 2016 年 ...
買賣移轉戶數不再是 32 萬戶
而是 29，甚至 27、24 ... 這種鳥數字
房仲業的單店營收，還能高達 1 千萬嗎？
►► 當然是沒辦法！
而是會照總成交價金等比例下降
體質不好的房仲，甚至會降更多
這也是外界擔心房市大反轉後
房仲會倒閉連連的原因了！
房市價量反轉
千萬營收打對折，小房仲可能大幅倒閉
雖然說房市反轉
房仲倒閉連連，是一種很正常的經濟現象
( 當 MR < MC 時，廠商家數會自然減少，直到回復新的均衡 ...)
但一個經濟學家或一個部落客
講出房仲不該比小七多，不會怎樣
但當一位朝廷命官，講出這句話
難免會被放大檢視，批評他沒良心了！
其實呢，不僅僅是房仲業
這個世界，本來就變化的很快
往年人稱「金飯碗」的銀行櫃員
幾年後，可能也會「飯碗不保」
圖片來源：蘋果日報
因此呢， ...
在這變動很快的時代
唯有不斷讓自己的技能符合社會所需
才是生存下去的王道！
《 本文作者簡介 》
陳金瑩 老師，畢業於台大經濟學研究所
歷任安聯投信、永豐金證券等大型投資機構
累積了 18 年豐富投資經驗
現為自由投資人
老師經常在網路上分享他的投資方法
著有 凱旋投資術 這本經典著作
目的是幫助別人：
〝少走冤枉路、直接登堂入室穩穩賺！〞
在 FB 上有超過 5 萬名粉絲
受到廣大投資朋友的喜愛！
如果你喜歡這篇文章的話
歡迎幫老師的 FB 專頁按個讚 ↓↓
下次有新文章時 ~ 您才會優先收到喔！
本文作者 陳金瑩 的 Line 與 FB 專頁
《 順手「按」讚 ↓ 以後都能收到最新文章唷 》
本文受著作權保護，侵權需負法律責任！
