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財長:「台灣房仲不該比小七多」!這句合理嗎? 我用經濟學解釋給你看看 ...

10月 2015年27
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(圖/shutterstock)

 

 

 

部長好強!再度佔據各大報顯著版面

我們偉大的財政部長 張盛和 先生

昨日再度出招

繼日前喊出:我老婆退休領的比上班多

昨日在答覆立委的打房議題時

竟又回答:台灣房仲不該比小七多 ....

其「語不驚人死不休」的發言特性

真的好強阿!

部長退休後,如果去電視台當名嘴

會紅遍全台喔!

 

不過呢,全台灣有 7500 家房仲

竟超過超商龍頭 7-11 的 5050 家

就算把房仲家數跟超商「總數」10100 家比較

竟也相去不遠

我想這件事,可能大出很多人意料!

 

究竟房仲那麼密集,合理嗎?

這跟升斗小民的生活,又有什麼關聯?

趕緊看看 ...

 

房仲業的存在

可以促進資源做有效率的分配!

房仲的經營

本質上是靠著對房屋市場以及買賣流程的熟捻

來撮合買方與賣方

以達成「賣者得好價、買者適其屋」的最適分配

我們可以這樣想像

如果你有一間房子要賣

開價一千萬

若不是另外花錢登廣告

你就只能在自家門口貼貼紙條

可能等了大半年才能賣掉

 

 

 

 

又或者你因為換工作

被迫要搬去人生地不熟的地方

自己找房、看房 ... 要花很多時間

但如果請房仲協助

由於他們手上有資料庫

可以很快幫助你找到適合的房子

一但價格 OK,就可以很快成交了!

這也是為什麼委託房仲幫忙

即使要被「買賣雙方合計抽成交價金 5%」

這門生意還能不斷欣欣相容的原因了!

 

那這次的「配角」: 7 - 11

又是做什麼的呢?

它的業務就更簡單了:進貨 → 銷貨 → 賺價差!

 

早年 7 - 11 草創的時候

其實沒有那麼賺喔

是後來統一集團把好地點都卡起來

而且 金流、物流 ... 等各方面都就定位之後

才開始「越賺越多,分店越開越多 ...」的!

 

如果一項業務會賺錢,當然應該越做越大!

講到這邊

我們可以來進行一堂經濟學小課程:

「如果一樣產品的 邊際收益  ( MR,多賣一單位商品所能創造的收益 )

    超過它的 邊際成本  ( MC,多生產一單位商品所必須增加的成本 )

    那麼廠商就應該繼續生產,直到 MR = MC 為止 」

 

同樣的原理

運用在「開分店」這件事

也是一樣喔!

 

由於 7 - 11 賺了很多錢

所以只要「繼續開分店,能賺更多錢」

它就會一直開下去 ...

 

同理,全台灣 7500 家房仲會不會太多?

答案很簡單

►► 因為 ( 以前 ) 他們很賺錢,所以才越開越多,飆到 7500 這個驚人數字!

 

圖片來源:陳金瑩 幼年時的經濟學筆記

 

 

平均一間房仲,可以創造 1000 萬的年營收!

以 2014 年全台買賣移轉戶數 32 萬來看

以及假設其中有一半的交易是透過房仲來成交

一家房仲,一年可以做到 21 戶

如果再以 均價一千萬、成交一戶抽 5% 來算

一家房仲,一年可以創造 1050 萬的營業額

 

由於房仲業

不像做晶圓代工還要蓋廠房啥的

成本只有 租金、水電 ... 以及付給超業一些獎金

因此一整年的營運成本

應該不會超過 1050 萬

 

看到這邊,

房仲業賺不賺錢?

7500 家房仲會不會太多?

相信你應該心裡有數了!

 

但如果 2015 年,甚至 2016 年 ...

買賣移轉戶數不再是 32 萬戶

而是 29,甚至 27、24 ... 這種鳥數字

 

圖片來源:蘋果日報

 

房仲業的單店營收,還能高達 1 千萬嗎?

►► 當然是沒辦法!

而是會照總成交價金等比例下降

體質不好的房仲,甚至會降更多

這也是外界擔心房市大反轉後

房仲會倒閉連連的原因了!

 

房市價量反轉

千萬營收打對折,小房仲可能大幅倒閉!

雖然說房市反轉

房仲倒閉連連,是一種很正常的經濟現象

( 當 MR < MC 時,廠商家數會自然減少,直到回復新的均衡 ...)

但一個經濟學家或一個部落客

大聲講說出這句話,不會怎麼樣

一位朝廷命官,講出這句話

難免會被放大檢視,批評他沒良心了!

 

其實呢,不僅僅是房仲業

這個世界,本來就變化的很快

往年人稱「金飯碗」的銀行櫃員

幾年後,可能也會「飯碗不保」

 

圖片來源:蘋果日報

 

因此呢, ...

 

在這變動很快的時代

唯有不斷讓自己的技能符合社會所需

才是生存下去的王道!

 

 

《 本文作者簡介 》

陳金瑩 老師,畢業於台大經濟學研究所

歷任永豐金證券、安聯投信等大型投資機構

累積了 15 年豐富投資經驗

現為自由投資人

 

老師經常在網路上分享他的投資方法

並著有 凱旋投資術 這本經典著作

目的是幫助別人:

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