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營建股的「殖利率高達 20%」 以上,我可以買進「存股」嗎?

6月 2015年4
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(圖/shutterstock)

 

 

 

18 年 1 循環的台灣房地產

台灣的房地產景氣大約 18 年左右 1 個循環。

也就是説,從谷底到高峰大約會經歷 9 年;

而從高峰再跌回谷底也又再需要 9 年。

不得不說,這是 1 個很長線的景氣循環,

所以在上循環之時,房價似乎永遠「只漲不跌」!

 

但房價真的「只漲不跌」嗎?

或許我們從過去的歷史之中找到一些蛛絲馬跡...

 

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1985 年 ~ 1994 年的房地產上循環

1980 年代中期 ( 1985 年之後 ) ,

是台灣經濟起飛的年代,

「台灣錢淹腳目」是那個時代最精彩的形容詞。

 

1986 年台股首次躍過 1000 點,

房地產也在 1985 年之後開始走升。

1987 年國產局標售華航附近土地創下當時天價,

也拉開了房價狂飆期的序曲。

 

雖然民眾在短期內所得遠遠趕不上飆漲的房價,

但由於產生「預期心理」-- 遇期房價會越來越高漲,

「房價所得比」越是不合理,就越是飆漲。

 

1990 年 2 年房價飆 3 倍的泡沫,

造成第 1 次無殼蝸牛運動!

以台北市為例,房價在民國 1989 、 1990 年 2 年內,

上漲為民國 1988 年的 3 倍之多,

民國 1988 年時可以買一層房子的錢,

在 1990 年時可能只能買到 1 、 2 間廁所。

在這樣的情況之下,

終於爆發了第一次「無殼蝸牛運動」。

 

1994 年 ~ 2003 年房地產的下循環

不過當大部分的人都買不起而走上街頭時,

反而是要開始盛極而衰了。

1995 年 ~ 1996 年,當時的總統李登輝先生,

發表「兩國論」引起台海危機,

大陸把飛彈對準台灣,很多人擔心引起戰爭,

當時很多大戶、有錢人紛紛拋售台灣的房地產遷居國外,

房價也開始長達 9 年的下跌循環。

 

2003 年SARS危機,

房地產買氣與售價跌到谷底

 2003 年中,台灣爆發「SARS疫情」,

這是 1 種嚴重的致命傳染病,

當時人人自危不敢出入公共場所,

對已經走 9 年下循環的房地產來說更是致命一擊,

很多房地產都賣不出去,用極低的價格求售,

房地產產業急凍!

 

2003 年 ~ 2012 年的房地產上循環

2003 年 ~ 2012 年

不過最冷的寒冬過後,

冬雪消融,就帶來了春天。

 2003 年中之後,房地產產業從谷底爬升,

又開始往上循環。

 

剛開始是悄悄的,

但隨著經濟、股市整體大環境的熱絡,

房地產景氣又熱絡起來。

此波上循環在 2012 年左右又到達了最高峰,

其中參與的相關業者都賺的荷包滿滿,

除了建商之外,

最著名的還有大型的炒房集團「二黃一劉一陳」。

 

政府的打房政策有效嗎?

雖然曾經有房地產投資客,

公開在媒體上認為政府打房的政策是無效的,

但事實真的是這樣嗎?

 

根據內政部資料統計,

今年1 - 4 月台北市買賣移轉件數與 2013 年房市高點相較,

整體衰退達 33 %,

12 個行政區分別有 22.1 % ~ 46.2 % 不等的量縮幅度,

而在價格方面也有 3 個行政區衰退逾 1 成。

 

以往最熱絡的雙北房地產價格下跌、成交量也急凍,

不少投資客只能轉戰炒作其他縣市的房子。

不過人稱「帥過頭」的房產投資客,

近期卻因為在新竹大浦炒房失利賠錢,

而與旗下成員發生糾紛。

 

2016 年起可能出台的「房地合一」政策,

將讓房地產的下循環更劇烈

由上述情況可見,

政府推動的政策是有效的,

效果雖然緩慢、但是久遠。

 

如果搭配景氣循環週期、與過去的歷史情況來推斷,

目前可能開始長線走下循環了。

 

雖然目前房價還是看起來很高,

下循環的開始還是會有很多人沒有感覺,

但若未來經濟、股市也一起走衰,

而且出現重大事件,

到時房價就會邁入「恐慌急跌期」。

 

表1: 2016 年之後,政府可能會出台房地合一法案。

資料來源:財政部與行政院。MoneyDJ

 

房地產相關的股票介紹

在了解國內房地產景氣的過去、現況與可能的未來之後,

我們也可以把這些觀點套用在房地產的相關類股。

EX: 營建類股、房仲類股…等。

 

房地產的長週期景氣循環特性,

也同樣的體現在營建股的身上。

我們從表 2 可以看到,

近幾年房地產景氣維持在高檔區,

2014 年營建股的獲利不錯,

所以今年營建類股發的殖利率很高,

前 20 名都超過 8 %,

而和旺 ( 5505 )  和聯上 ( 4113 )  甚至高達 20 % 以上!

 

表格 2 :營建類股 2015 年殖利率前 20 名。

(資料來源:CMoney ;資料日期  2015 / 6 / 3 )

 

營建股、房仲股

歷年股價、股利落差極大

不過不要只看今年的高殖利率,

就把營建類股當成是「定存股」。

我們以人稱營建業「 F 4 」之一的大建商 -- 興富發來觀察,

發現在上一波的谷底趨( 2001 年 ~ 2003 年),

它的年度最低價只有 1.62 元,

與 2013 年的年度最高股價 76.4 元,

足足差了 47 倍!

 

而且不僅如此,不管景氣好壞「定存股」應該要有提供穩定股息的功能。

雖然興富發近 2 年都配發了 7 元的高股利,

但我們同時也觀察到,

谷底期 ( 2002 年 ~ 2004 年) 的股息卻是掛「零」。

 

興富發 各年度最高、最低股價

(資料來源:台灣證券交易所)

 

興富發歷年股利

(資料來源:台灣證券交易所)

 

 

 

結論

回到主題:「營建股殖利率高達 20 % 以上適合拿來存股嗎?」

我個人傾向的答案是「不適合」的。

不論是營建股或是房仲股 (如:信義) 都一樣,

谷底和高峰時落差極大的股票,

根本不適合,想穩穩領股息過生活的「存股」一族啊!

 

 

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