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【免費試閱】這間營建股:將擺脫上半年虧損,迎來 3 大建案認列營收爆發期,一路旺到 2021 年!

9月 2020年9
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(圖片來源:shutterstock)

 

抓準「營建股」完工期就可能賺到波段報酬!

亞銳士(6171)下半年將進入營收認列爆發期

冠德(2520)於 2020.06.03 發文以來,

股價從 31.1 元,上漲至 2020.09.01 的 40.25 元,

中間還有發放 1.5 元現金股利,3 個月累計漲幅達 36%。

一般建商在新建案完工前,通常會採用預售的銷售方式,

觀察各地區房屋銷售狀況後,

再抓準「營建股」完工認列的爆發期,

提前佈局,抱一段時間就可能有不錯的報酬。

 

根據內政部統計的「房屋買賣移轉棟數」,

從 2019 年突破 30 萬棟的榮枯線後,

2020 年雖有肺炎疫情的影響,

但受惠於低房貸利率的環境,

上半年累計買賣移轉棟數為 14.04 萬棟,

相較 2019 年同期的 14.32 萬棟僅下滑 2%,

7 月則在經過 3 個月的年增率衰退後,重新迎來正成長。

再從各大都會區的預售屋銷售價格來看,

2020 年 Q2 台中市年增率達 20.59% 居冠,

季增率也有 24.13%,顯示台中預售屋銷售狀況不錯。

 

區域型建商亞銳士(6171)的建案主要就是以台中地區為主,

2020 年 Q4 將有 3 大新建案開始交屋

2021 年也還有 1 個新建案完工,

即將迎接久違 3 年的營收認列爆發期,

EPS 由虧轉盈指日可待!

 


 

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亞銳士(6171):原為資訊產品代理銷售業務,

2012 年被大城建設收購後,轉型為營建廠商

亞銳士(6171)建案多數以台中市北屯區為主,

除受惠低利率環境,還有自住買盤的剛性需求鞏固

亞銳士(6171)成立於 1995 年,並在 2002 年掛牌上櫃,

原業務為資訊產品的代理及銷售,

2012 年被台中大城建設以公開收購方式取得過半股權,

並在當年 6 月結束代理業務,正式轉型為營建廠商。

大城建設為大城營建集團的一員,

與亞銳士(6171)同屬建設公司,

集團成員還包含大晟營造,主要負責內部的委託建造。

 

而以亞銳士(6171)主要推案集中於台中市來說,

台中近年發展快速,人口穩定增加,

已經躋身為全台第 2 大的城市,

2020 上半年移入人口數約 6 萬人,

其中移入地區最多的為北屯區,

主因交通有台 74 線、捷運綠線、台鐵高架化,

生活機能則有台中大巨蛋、漢神百貨、好市多,

重劃區也陸續規劃完成,吸引人口移入帶動自住房市需求,

而亞銳士(6171)未來建案多數是以北屯區為主,

除受惠低利率環境,還有自住買盤的剛性需求鞏固。

 

2015 年~2017 年:認列 3 大建案,

3 年內貢獻 EPS 達 2.36 元

亞銳士(6171)於 2013 年起陸續推出「一月春語」、

「四季山妍」、「七月沐樂」等 3 大建案,

並於 2015 年~2017 年之間完工交屋認列營收,

2018 年~2019 年則是持續銷售餘屋,。

 

其中,雖然建案從 2013 年開始推出,

不過建商認列收入是以「完工交屋」的方式,

預售屋銷售後,還得等房子蓋完並交屋後才能認列收入,

導致主要認列新建案的期間為 2015 年~2017 年。

其中 2013 年的營收主要來源為銷售土地,

2014 年因尚未有建案完工以及銷售土地,幾乎完全沒有收入。

 

展望 2020 年 Q4 至 2021 年 Q3:

3 大新建案將陸續交屋,貢獻 EPS 達 3.96 元

2020 上半年沒有新建案完工,EPS 為 -0.15 元

檢視亞銳士(6171)2020 上半年營運狀況,

Q1 營收 3100 萬元,年減 69%,EPS 為 -0.07 元,

主要收入來源為最後 2 棟的餘屋正式銷售一空,

Q2 僅有租賃收入 6 萬元,營收年減 99.9%,EPS 為 -0.08 元,

上半年因為營收規模過小,扣掉公司營運的固定成本後,

導致上半年累計 EPS 為 -0.15 元。

 

2020 Q4 將有 3 大新建案陸續交屋,

預估未來 1 年貢獻 EPS 達 3.96 元

不過 2020 年 Q3 已經有 3 大建案完工,

並預估 Q4 順利取得使用執照後開始交屋,

營收即將進入認列旺季,EPS 可望轉虧為盈,

新建案分別為「大城仰雲」、「八月小確幸」以及「十二月滿」。

 

「大城仰雲」:預估未來 1 年貢獻 EPS 為 1.79 元

「大城仰雲」雖然預估總銷金額有 24.45 億元,

不過土地是由大城建設提供,

房屋由大城仰雲委託大晟營造建造,

因此銷售金額僅分回 42%,約是 10.27 億元,

全案預估可貢獻 EPS 為 2.56 元,

依照目前銷售率 70%,預估 1 年內能完成交屋,

未來 1 年貢獻 EPS 為 1.79 元。

 

「八月小確幸」:預估未來 1 年貢獻 EPS 為 1.86 元

「八月小確幸」的土地同樣也是大城建設提供,

並委託大晟營造建造房屋,

能分回的總銷金額為 7.11 億元,目前已經完銷,

預估未來 1 年將可貢獻 EPS 為 1.86 元。

 

「十二月滿」:預估未來 1 年貢獻 EPS 為 0.31 元

「十二月滿」則為自有土地,

因此可以完全認列總銷金額的 4.79 億元,

但目前銷售率僅有 40%,

預估未來 1 年貢獻 EPS 為 0.31 元。

總結亞銳士(6171)上半年累計 EPS 為 -0.15 元,

Q3 預估因為沒有新建案交屋,EPS 與 Q2 同樣是 -0.08 元,

不過未來將於 2020 年 Q4 交屋 3 大建案,

並預估「大城仰雲」、「八月小確幸」以及「十二月滿」,

在交屋開始後,能在 1 年內完成所有預售屋的交屋程序,

總計將於 2020 年 Q4 至 2021 年 Q3 貢獻 EPS 達 3.96 元。

 

2021 年 Q4 將還有「四月泊樂」完工交屋,

銷售率約 70%,預估全案將貢獻 EPS 為 2.20 元

除此之外,2021 下半年還有另一個新建案「四月泊樂」將完工,

因為此案同樣是自有土地,可認列總銷 12.39 億元,

目前預售屋的銷售率約達到 70% 左右,

預估將於 2021 年 Q4 起陸續貢獻 EPS 為 2.20 元,

正好可以銜接前 3 大建案的認列期。

 

亞銳士(6171)本益比法價值評估:

未來 1 年本益比位階:平均最低之下

亞銳士(6171)過去因為獲利不穩定,

EPS 多數在 1 元以下,甚至是 0.5 元以下,

偶爾還會呈現單季虧損,

因此過去不適用於本益比的評估方式。

 

但預估亞銳士(6171)將於 2020 年 Q4 起有新建案入帳,

包含「大城仰雲」、「八月小確幸」、「十二月滿」,

使未來 1 年 EPS 可望達到 3.96 元,

2021 年 Q4 又有「四月泊樂」銜接交屋入帳期,

從 2020 年 Q4 至 2022 年都能呈現單季盈餘,

因此未來可以利用本益比法來估價。

我們可以將建商同業的本益比平均來當參考,

得出亞銳士(6171)近 10 年的平均本益比為 8.74 倍。

 

亞銳士(6171) 於 2020.09.01 收盤價是 24.80 元,

以預估未來 1 年 EPS 將達到 3.96 元計算本益比位階,

本益比 = 24.80 / 3.96 = 6.26,本益比位階:「平均最低之下」。

最後要提醒大家建商認列獲利的時間受完工時程影響,

也會受到屋主正式交屋時間不同造成認列期間有差異,

此外預估 EPS 是以目前銷售率為主,

未來也會持續銷售,並同時完成交屋入帳,

實際獲利還是以財報公告後為主,未來務必持續追蹤。

 

亞銳士(6171):過去獲利表現不佳,

近 10 年平均殖利率僅有 1.10%

接著看亞銳士(6171)近 10 年的股利政策,

雖然 2015 年因完工認列使 EPS 達到 1.52 元,

不過為了保留更多現金作為購地及建案規劃,

當年度盈餘分配率也只有 2 成。

再加上 2015 年~2017 年雖然有 3 大建案完工,

不過總銷金額都非常低,導致 EPS 幾乎低於 1 元,

現金股利頂多只能維持在 0.2 元~0.3 元左右。

 

預估 2020 年 Q4 新建案交屋後,

2021 整年度 EPS 可望達到 2.77 元,

預估 2022 年盈餘分配率為 50%,殖利率達 5.65%

2020 年 Q4 將開始陸續有新建案交屋,

「大城仰雲」、「八月小確幸」、「十二月滿」等 3 大建案,

將於未來 1 年貢獻 EPS 達 3.96 元,

預期獲利中的 30% 在 2020 年 Q4 認列,

另外 70% 則於 2021 年認列,

因此 2020 年 EPS 為上半年累計的 -0.15 元,

加上預估 Q3 的 -0.08 元、Q4 的 1.12 元(3.96 元的 30%),總計達 0.89 元,

2021 年 EPS 則預估至少為 2.77 元(3.96 元的 70%)。

 

若預期 2022 年將有 50% 的盈餘分配率,

2022 年的股利可望達到 1.4 元(2.77 元 X 50%)

以亞銳士(6171) 2020.09.01 收盤價 24.80 元計算,

預估殖利率 = 1.4 元股利 / 24.80 元 = 5.65%

但提醒一下此為預估值,實際還是以董事會決議為主。

 

重點結論:亞銳士(6171)將於 1 年內認列 EPS 3.96 元,

股價雖已開始反應,但本益比位階還在相對低檔

從亞銳士(6171)的股價月 K 線圖可以看到,

過去 2015 年~2017 年雖然有建案完工認列,

不過總銷金額不高,3 年貢獻 EPS 僅 2.36 元。

 

展望未來,2020 Q4 將有 3 大建案開始交屋,

「大城仰雲」、「八月小確幸」以及「十二月滿」,

按照目前銷售率估計,總計可貢獻 EPS 達 3.96 元,

此外認列爆發期將集中於 1 年之內,

不同於過去 3 個建案於不同的 3 年認列,

因此可以看到目前股價已經開始反應,

不過以本益比位階計算為 6.26 倍,

相較平均本益比的 8.74 倍,還在相對低檔。

另外,2021 下半年還有「四月泊樂」將完工,

預估會於 2021 年 Q4 開始交屋,

並於 2021 年 Q4 起陸續貢獻 EPS 達 2.20 元。

 

潛在風險:預售屋的交屋時間比預估還長

最後要提醒如果考慮買進亞銳士(6171)的投資人,

需要注意建案貢獻獲利的時間預估為 2020 年 Q4 至 2022 年,

如果實際預售屋的交屋時間比預估還長,獲利入帳時間將遞延。

 

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