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2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9940)此時適合進場嗎 ?

1月 2020年19
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 資料來源 : 網路

 

依統計顯示,全台大都會區 2019年買賣移轉棟數

23.19 萬棟,年成長 9.3%,

台灣房市上漲自2014年上半年後,

至今已經歷經5年的價跌量縮,

2019年Q2~Q3開始出現成交量的明顯擴增,

這是否會推動未來房市的上揚 ?

 

今天要分享的就是信義房屋,

在台灣是老字號的房仲品牌,

以信任、幸福、人情味等形象廣告來傳遞給大眾,

也是國內第一家上市的股票上市的房仲公司

 

房價居高不下, 居住正義問題廣受各方關注,

近年政府政策偏向抑制房價,

實價登入的修法趨於嚴格,

民間對於空屋稅與屯房稅的推動

對於投資客來說的確產生了一些衝擊,

但是自住的需求仍然會存在,

即使受到人口老化與少子化的影響,

不過人口還是會往都市集中,

長期來看產業需求仍存在,只是競爭也非常激烈。

公司簡介

信義房屋成立於於1987年,2001年上市,

2019 年 8 月 15 日更名為「信義房屋股份有限公司」,

取消「仲介」2字,

因公司從事不動產仲介經紀、不動產代銷經紀服務等,

並跨足海外不動產開發、大陸事業、居家服務..等

為免混淆及範圍更廣,決定更名。

 

公司主要採直營模式展店

有別於其他品牌採直營和加盟模式並進,

以此來控制服務品質,

涵蓋範圍遍佈台北市、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄等都會區。

 

信義是這個業界率先採用「不賺差價」,

並推出「不動產說明書」的制度,

兩段式收取固定比例服務費 (買方 1% 、賣方 4%),

在成交當下賣方僅需付出總費用的 7 成,

待物件轉移完成後再給付尾款,

以此保護消費者權益。

 

體質評估

 

打開「艾蜜莉定存股」來檢視近期信義的財務體質,

信義有4個不良項目,以下我們逐一來檢視。

資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12

 

1. 每股淨值14.56元 ,低於合格標準的15元,

  淨值太小的企業,不能通過利空洗禮的機會相對較高,

  觀察近年信義的每股淨值介於13.7~18.3這個區間,

  目前雖然離標準值不遠,但未來仍須留意。

資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12

 

資料來源 :CMoney,2020/1/12

 

2 信義的營收比率高達93.26%,高於標準值的30%,

  檢視2019Q3季報,信義的存貨幾乎占了流動資產的一半,

  進一步細查,存貨主要來自無錫市濱湖區開發中不動產,

  並非虛報營收。

資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12

資料來源 : 信義2019Q3季報

 

3.  負債比65.43% (大於合格標準50%)

    佔比最高的負債來源為長期借款,

   2019年與2020年期間,信義房屋同時有多項在建工程計畫,

    包括在中國無錫以及新北市板橋建案,導致借款規模快速擴張,這點需要特別注意。

 

資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12

資料來源 : 信義2019Q3季報

 

 

4. 信義的股本膨脹率20.11,略高於合格標準20%

   近八年除2015與2018年外,皆有配股票股利,

   推測因此造成股本膨脹,不過EPS(每股稅後盈餘)卻是起起落落,

   沒有跟著提升,這點要特別注意。

 

資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12

 

近期營收狀況

信義去年合併營收124.2億元,年減3.7%,

而國內仲介、代銷事業受惠於房市復甦,持續成長

營收達94.4億元年增二成。

 

而從下表可以看出信義房屋

歷年EPS 與配息其實是起起伏伏,

深受景氣循環所影響。

 

▲信義每股盈餘與配息狀況,艾蜜莉自製圖表 2020/1/12

 

估價

我們使用「艾蜜莉定存股」來估價,

因信義屬於景氣循環股,

所以適合使用股價淨值比法來計算,

得出

便宜價27.97

合理價33.54

昂貴價36.51

以截稿前(109/1/12)收盤價31.75來看,

目前介於便宜價與合理價之間。

資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12

 

資料來源:籌碼K線,2020/1/10

展望未來

信義房屋經營項目跨足仲介、代銷 、建商、 生活產業 

希望能打造房地產價值鍊服務。

 

事業版圖除了台灣 、中國 、日本 及馬來西亞各地,

2019年9月及12月公告購入馬國沙巴州土地,

以新台幣約15.78億元購入總面積303.3公頃使用權,

是同業首例往海外布局觀光事業。

 

公司預期今年市場低利環境、台商回流,

加上自住需求仍強,房市樂觀看待,

市場成交量仍有小幅成長空間。

 

不過現階段我仍不會考慮買進信義,

除了因目前的財務體質尚待評估,

且景氣循環股的的循環週期相當長,

波段操作很容易套牢,

如果想要存股,建議要謹慎評估自己

是否能忍過長期的下跌段,

再決定進場喔 !

 

 

★警語:以上只是個人研究記錄,
非任何形式之投資建議,
投資前請獨立思考、審慎評估。

 

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