Regency Centers(REG) 公布第一季財報，受惠於強勁的營運基本面與資本配置，同店淨營運收入（NOI）成長達 4.4%，其中基本租金成長佔 3.5%。管理層對今年開局表現感到滿意，並維持全年同店 NOI 成長 3.25% 至 3.75% 的預期。此外，核心營運盈餘與 Nareit 營運現金流每股成長預估中位數皆為 4.5%，預計全年總 NOI 成長將超過 6%，展現出穩健的獲利動能。

出租率達97%！重金開發案成獲利引擎

該公司在物業租賃方面表現亮眼，同店出租率接近 97%，較前一季微幅上升 10 個基點。管理層指出，新建開發案是 Regency Centers(REG) 與同業最大的差異化優勢，也是推動外部成長的關鍵。目前進行中的開發項目規模已超過 6 億美元，混合回報率高於 9%，將帶來約 4200 萬美元的增量基本租金。此外，未來 3 年潛在的啟動項目金額更超過 10 億美元，開發回報率預估在 7% 以上，這些即將完工的開發案與去年完成的重大收購，將為未來的淨營運收入帶來強大順風。

現金流強勁支撐開發，無需發行新股籌資

在財務體質方面，Regency Centers(REG) 的槓桿率維持在 5 至 5.5 倍目標區間的下緣，顯示財務控管得宜。公司於 2 月成功發行 4.5 億美元、票面利率 4.5% 的 7 年期無擔保債券，創下歷史上最低的信用利差。管理層強調，憑藉幾乎滿額的信貸額度與強大的自由現金流生成能力，公司有充足資金支持未來的開發計畫，目前完全不需要透過發行新股或出售資產來籌措資金。

無懼租戶破產風險，商場客流量逆勢成長

儘管整體營運亮眼，投資人仍對租戶健康狀況及總體經濟壓力表達擔憂。針對非現金營收的波動，管理層坦言第一季已將單一租戶的租約轉為現金基礎會計，且目前仍在處理部分租戶的破產程序。雖然面對高油價與通膨挑戰，但 Regency Centers(REG) 指出，商場的客流量在 4 月份仍逆勢成長 3%，且壞帳率維持在歷史低點。團隊將持續關注市場動態與破產案件的後續發展，確保營收不受劇烈衝擊。

防禦型物業抗跌，長期獲利穩居產業前段

面對市場對估值溢價的質疑，管理層展現高度自信，強調 Regency Centers(REG) 的優質投資組合、強大的開發平台與穩健的資產負債表，足以讓同店淨營運收入成長穩居產業頂尖行列。即使在油價攀升與消費縮減的疑慮下，高層認為其商場多屬防禦型物業，無論在何種經濟週期下，都能產生穩定、持久的現金流。未來招租策略將不只追求滿租，而是著眼於長期淨營運收入的最大化。

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