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房地產類股在3月份結束了先前的月度連漲氣勢。回顧2月份，該類股表現連續兩個月優於大盤，讓市場對2026年不動產投資信託(REIT)的復甦充滿期待。然而，隨著中東衝突持續發展，投資人重新評估利率走向與經濟韌性，導致3月份美國公債殖利率急遽攀升，創下自2024年以來的最大單月漲幅。
各期美債殖利率全面攀升，市場重新定價
殖利率的飆升在短天期債券最為顯著，對利率敏感的2年期美債殖利率(US2Y)在3月份大漲41個基點，來到3.79%。長天期殖利率也因通膨擔憂與市場情緒轉變而明顯走高，指標性的10年期美債殖利率(US10Y)大幅上揚數十個基點，逼近4.32%水準；而30年期美債殖利率(US30Y)則上升28個基點至4.89%。殖利率曲線的同步上揚，凸顯投資人在權衡第二季貨幣政策與經濟前景時，固定收益市場正進行廣泛的重新定價。
房貸利率走高壓抑需求，REIT殖利率仍吸睛
整個3月份，房貸利率維持上升趨勢，導致房貸申請量持續下滑。根據Nareit發布的最新報告指出：「隨著與伊朗的戰爭持續，過去一個月對所有資產類別都產生了重大的不確定性。在衝突爆發前，多數REIT類股在今年以來已累積了穩健的回報。」Nareit進一步補充，截至3月31日，FTSE Nareit All Equity REITs指數的股息殖利率為4.00%，FTSE Nareit Mortgage REITs指數的股息殖利率高達12.96%，相較之下，大盤標普500指數的股息殖利率僅為1.17%。
三大房地產指數同步下挫，跌幅超越大盤
觀察3月份的整體表現，S&P 500 Real Estate Index Sector下跌5.78%至259.98點，而State Street Real Estate Select Sector SPDR ETF(XLRE)則回跌6.27%至40.83美元。相較之下，大盤標普500指數下跌4.34%，收在6,528.47點。此外，Dow Jones REIT Indx Equity REIT Total Return Index在3月份下跌6.14%，而FTSE Nareit All Equity REITs指數則下滑6.75%。
通訊塔REIT傳併購領漲，大型股表現分歧
在單週個股表現方面，SBA Communications(SBAC)成為大型股中的最大贏家，受惠於公司可能尋求出售等選項的市場消息，該股單週狂飆22.79%，收在204.04美元。這項消息也帶動了其他通訊塔REIT轉強，例如Crown Castle(CCI)單週上漲8.73%至84.78美元。另一方面，貝殼(BEKE)單週下跌3.33%至14.81美元，以及CoStar Group(CSGP)單週下跌3.27%至39.95美元，成為大型股中的主要領跌指標。
資料中心REIT爆量跳水，高力國際逆勢收紅
中型股方面，資料中心REIT業者Fermi(FRMI)單週暴跌11.92%至5.36美元，主因是該公司公布2025年1月10日至12月31日期間的GAAP淨虧損達4.864億美元，相當於每股虧損1.13美元，且未能揭露取得首批明確租戶合約的任何進展。Alexandria Real Estate Equities(ARE)與Compass(COMP)也分別遭遇9.96%與7.22%的單週跌幅。不過，高力國際(CIGI)單週上漲9.23%至107.59美元，以及The St. Joe Company(JOE)單週上揚8.01%至65.15美元，則是表現較為亮眼的標的。
建商股居小型股漲幅榜首，物流REIT遭降評
在小型股榜單中，Smith Douglas Homes(SDHC)表現最為突出，單週上漲10.30%至13.49美元。相反地，Hudson Pacific Properties(HPP)單週下跌7.83%至5.65美元，而Industrial Logistics Properties Trust(ILPT)單週也下跌7.81%至5.43美元。值得注意的是，富國銀行、Piper Sandler與摩根士丹利的分析師在該週紛紛下調了相關股票的目標價，顯示法人對其後市看法轉趨保守。
