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過去幾年因利率快速上升，投資人紛紛撤出商業不動產基金。然而，在經歷近四年的低迷後，資金開始從曾經炙手可熱的私募信貸中撤出，並重新回流至不動產市場。根據 Stanger Investment Banking 的追蹤數據顯示，非上市且公開註冊的不動產投資信託基金（REITs）投資額，雖然從 2022 年的 332 億美元下滑至 2025 年的 57 億美元，但近幾個月的增長卻顯示出反轉跡象。
非上市REITs吸金動能逐步回溫
數據顯示，這些 REITs 在 1 月份從投資人手中募得 5.93 億美元，高於 12 月的 4.67 億美元和 11 月的 4.16 億美元。此外，CoStar 的數據也指出，非上市 REITs 在去年第三季和第四季的投資額已見增長。Stanger 董事長兼執行長 Kevin Gannon 表示，隨著越來越多的資金流出私募信貸，預期這些資金最終將流入不動產市場。目前已經在不動產端的募資活動中看到初步跡象，資金贖回潮已經平息，資本正進行輪動。
黑石迎來兩年來最佳資金淨流入
在探討投資顧問是否將客戶資金從黑石私募信貸轉移至黑石不動產收益信託（BREIT）時，Blackstone(BX) 總裁兼營運長 Jonathan Gray 表示，雖然無法確定資金是否完全一對一轉移，但當投資人對特定資產感到擔憂時，確實會重新評估配置。他指出，在今年第一季，BREIT 迎來了自 2022 年以來最龐大的資金淨流入。根據 Green Street 的商業不動產價格指數，商業不動產價值從 2022 年 4 月的峰值下跌了 22%，至 2023 年 12 月觸底。目前市場正呈現緩慢的 U 型復甦，這使得投資人的進場點仍具吸引力。
實體資產成多元化投資組合抗跌選擇
隨著全球經濟壓力導致股市波動加劇，不動產等實體資產成為分散投資組合風險的有力工具。在可能受惠的領域方面，據熟悉 Blackstone(BX) 內部運作的人士透露，雖然該公司已完成幾筆特定的辦公大樓交易，但主要仍聚焦於數據中心、工業設施和多家族住宅，偏好這些領域帶來的穩定性和收益。
追求收益帶動資金重回實體資產
Walker & Dunlop(WD) 執行長 Willy Walker 分析，最終的關鍵在於收益率，如果投資人持續從私募信貸基金中撤資，很難在其他債務投資中找到替代的收益。他提到 Blackstone(BX) 在 2 月份迎來了四年來首次的 BREIT 資金正流入。由於私募信貸基金規模高達數兆美元，遠大於數十億美元的商業不動產債務基金，因此任何從私募信貸撤出的資金，都可能對商業不動產基金產生重大影響。JLL(JLL) 總裁兼執行長 Christian Ulbrich 也指出，在目前充滿不確定性的環境中，實體資產顯得極具吸引力，私募信貸的現況正促使資金轉向實體資產。
通膨與利率預期將左右市場復甦腳步
不過，Ulbrich 提醒，在目前波動的利率環境下，投資人仍會選擇最保守的路徑，這意味著資金將流向位於最佳地段的頂級建築，包括高品質的辦公大樓、物流設施、倉儲和多家族住宅。同時，利率走向依然是最大的變數。原本市場預期目前的利率應該會顯著降低，但出於對能源價格和通膨的擔憂，市場對聯準會降息的預期正在下降。Gannon 認為，這段異常時期持續的時間比預期更長，未來可能會因為宏觀經濟挑戰而再延續一段時間。然而，只要不動產價格展現出穩定性，資金最終仍會尋找歸宿並投入不動產市場。
