2026年美國商業房地產交易市場開局表現疲軟，然而黑石(BX)在1月份的巨額資產拋售成為市場焦點。根據穆迪提供的數據顯示，1月份五大核心房地產領域的總交易金額為208億美元，較前一年同期下滑15%。黑石(BX)正積極重整旗下投資組合，逐步出脫傳統持股，並將資金轉向數據中心、高階公寓與物流設施等新興熱門領域。

信用標準緊縮衝擊中階市場交易量

穆迪資本市場研究主管指出，1月份的交易數量創下自2024年4月以來的最低紀錄。雖然大型機構投資人的交易持續進行，但中階市場的交易量卻受到信用標準緊縮與買賣雙方價格認知落差的嚴重打擊。在持續處於高利率的環境下，市場正逐漸從延遲還款的策略，轉向強制資本重組與策略性的投資組合縮減，投資人現在更加青睞物流、多戶住宅以及數據中心等替代性資產。

辦公大樓需大幅折價而物流獲資金青睞

辦公大樓市場雖然正在緩慢復甦，但交易量與疫情前的常態仍有顯著落差，且需求僅集中在具備大幅折價空間的指標性商辦。例如黑石(BX)以7300億美元將公園大道大樓出售給SL Green(SLG)，而西雅圖的西湖中心則透過法拍程序以深度折扣售出。相較之下，工業物流領域的需求僅較先前高點下滑11%，其中洛杉磯The Brickyard物流中心以4.12億美元售出，顯示機構資本對於這類資產的強烈投資意願。

私募資金鎖定高密度資產與政府直接收購

儘管整體市場交易量下滑，但超過1億美元的大型交易卻呈現較前一年同期成長的趨勢。黑石(BX)以4.244億美元出售紐約皇后區天景購物中心給TPG(TPG)，同時以6900萬美元出售芝加哥郊區的零售中心，突顯私募股權對核心市場高現金流資產的熱衷。此外，美國總務署與移民及海關執法局正改變傳統租賃模式，直接斥資1.024億美元與7000萬美元收購馬里蘭州及亞利桑那州的物流倉庫，計畫將其改建為拘留中心。

全球最大另類資產管理公司營運概況

該公司是全球最大的另類資產管理機構之一，截至2025年9月底，其管理的總資產高達1.242兆美元。核心業務涵蓋私募股權、房地產、私人信貸與其他另類投資等四大領域，並在全球設有25個辦事處以服務機構投資人及高淨值客戶。在股市表現方面，黑石(BX)前一交易日收盤價為102.12美元，下跌5.13美元，跌幅為4.78%，單日成交量達15,162,019股，成交量變動較前一日增加70.03%。

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