發表
我的網誌
美國房地產市場正面臨重大轉折，在川普簽署限制機構投資人購買單戶住宅的行政命令之前，華爾街大戶早已開始撤離二手屋市場。根據房地產數據分析公司 Parcl Labs 的研究顯示，大型機構投資人目前已成為房屋的淨賣方。這一趨勢顯示，即便法規尚未完全落地，市場資金已因應高房價與租金收益考量，開始進行大規模的資產配置調整。
達拉斯與休士頓等熱門市場出現機構投資人拋售潮
在美國主要的都會區房市中，機構投資人的賣屋比例已明顯高於其持有的總房屋庫存比例。以達拉斯為例，投資人雖然僅持有當地 9.2% 的房屋庫存，但在新上市的待售物件中卻佔了高達 22.8%。包括休士頓、費城等城市，都出現類似的積極拋售現象。這顯示機構投資人在特定過熱市場中，正加速將手中的既有庫存變現，以降低市場波動帶來的風險。
FirstKey Homes 降價求售且幅度高達原價一成
根據 Parcl Labs 的數據，機構投資人 FirstKey Homes 的銷售意願最為強烈，其掛牌量是同業的兩倍以上。為了加速去化庫存，該公司平均每 20 天就會調降一次價格，平均降幅達到原掛牌價的 10%。Parcl Labs 聯合創始人 Jason Lewris 指出，目前的房市波動劇烈，且租金漲幅已跟不上出售房屋可獲得的現金收益，因此投資人選擇獲利了結，將風險降至最低。
Invitation Homes 財報揭露全數收購皆為新建案
美國大型上市房東 Invitation Homes(INVH) 在 2025 年第四季的財報中透露了明確的策略轉向。該公司當季收購的 368 戶房產全數來自建商的新建案，同時賣出了 315 戶既有的中古屋。綜觀 2025 全年，Invitation Homes(INVH) 購買的 2,410 戶房產幾乎全數透過與建商合作取得，並出售了 1,356 戶房屋，買家多為自用家庭。這證實了機構投資人正在進行「汰舊換新」的資產重組。
川普行政命令雖限制購買但豁免新建租賃住宅
川普總統於一月下旬簽署行政命令，旨在限制大型機構投資人購買單戶住宅作為出租用途，白宮隨後向國會提交立法提案，擬禁止持有超過 100 戶單戶住宅的投資人繼續購買。然而，該政策設有一個關鍵豁免條款：專門為出租而建造的新建案不受此限。這項政策導向進一步推動了資金從二手屋市場流向「建案租賃」（Build-to-Rent）市場，讓機構投資人有了合規的佈局方向。
美銀數據顯示散戶房東仍是租賃市場主力
儘管市場擔憂機構壟斷，但根據美國銀行（Bank of America）的分析，單戶租賃住宅約佔美國住房庫存的 10%，其中高達 80% 是由持有少於 10 戶的「散戶房東」所擁有。持有 10 至 1,000 戶的中型投資人佔 17%，而持有超過 1,000 戶的大型機構投資人僅佔市場的 3%。雖然機構在金融海嘯後曾大舉逢低買進，但在 2022 年川普再次上任前，這些機構就已開始減少購買量，亞特蘭大等地的投資人甚至出現「賣二買一」的收縮現象。
高房價壓縮收益促使資金轉向與建商合作
John Burns Research and Consulting 研究總監 Rick Palacios 分析，機構拋售潮是資本回收的自然過程。2020 年後房價飆漲，機構投資人趁勢在高點出售資產，並將資金重新部署到收益率更高的「建案租賃」領域。由於建商如 Lennar(LEN) 等能根據市況即時調整價格，提供機構投資人折扣，相較於價格僵固的二手屋市場，直接向建商收購或自行開發成為更具吸引力的選項。
AMH 與 Invitation Homes 積極擴大自建租賃版圖
為了掌控成本與品質，房產巨頭紛紛垂直整合。Invitation Homes(INVH) 除了與建商合作，更收購了專注於東南部高成長市場的開發商 ResiBuilt Homes，預計每年可交付約 1,000 戶新房。另一家巨頭 AMH(AMH) 則早已自行開發租賃社區多年，其執行長 Bryan Smith 在財報中表示，自建計畫已為市場貢獻超過 14,000 戶新房。這些跡象顯示，美國房產巨頭的戰場已從「搶購中古屋」轉移至「開發新建案」。
