美國立法機構正研擬法案，禁止機構投資人購買單戶住宅用於出租，然而早在法規通過前，許多大型投資人已搶先行動。根據房地產數據分析公司 Parcl Labs 的研究顯示，大型投資人目前已成為房屋市場的淨賣方。在美國主要的大都會房市中，這些機構投資人在待售房屋清單中的佔比，已超過其在整體房屋庫存中的持有比例，顯示出明顯的「去庫存」跡象。

數據顯示機構大舉拋售手中房產

在達拉斯、費城和休斯頓等城市，機構投資人的拋售行為最為積極。以達拉斯為例，投資人雖然僅持有當地 9.2% 的房屋庫存，但在新增待售清單中卻佔了高達 22.8% 的比例。數據顯示，FirstKey Homes 的出售意願似乎最為強烈，其掛牌量是同業的兩倍以上。此外，該公司還提供更大幅度的降價優惠，平均較原始定價低 10%，並且大約每 20 天就會調降一次價格。

Parcl Labs 聯合創始人 Jason Lewris 指出，這是一個波動劇烈的房市，投資人正試圖規避風險。他強調，目前的租金收益表現，已不如直接出售房屋所能獲得的現金回報來得理想。因此，對機構而言，將資產變現並靜觀其變，是風險調整後較佳的投資回報策略。

租賃巨頭全數收購新建案

美國大型公開交易房東之一的 Invitation Homes(INVH) 在 2025 年第四季財報中披露，該季全資收購的 368 棟房屋，全數皆為向建商購買的新建住宅，同時該公司出售了 315 棟既有中古屋。回顧 2025 全年，Invitation Homes(INVH) 報告指出，其 2,410 棟全資收購案中，「幾乎全部」都是透過與建商的合作關係取得；與此同時，該公司出售了 1,356 棟全資持有的房屋，買家通常是購買自用的家庭。

川普行政命令劍指囤房大戶

為了讓房價更親民，美國總統川普於 1 月下旬簽署了一項行政命令，旨在限制大型機構投資人購買單戶住宅作為租賃用途，但特別豁免了專門為租賃而建的新建案。白宮隨後向國會提交了立法提案，建議禁止持有超過 100 棟單戶住宅的投資人繼續購買，但並未強制要求出售現有庫存。參眾兩院的法案對於「大型投資人」的定義門檻雖有不同，但差距不大。

根據美國銀行(BAC)的分析，單戶租賃住宅約佔美國房屋庫存的 10%，其中絕大多數（80%）由持有少於 10 棟房屋的散戶房東（Mom-and-pop operators）擁有。擁有 10 至 1,000 棟房屋的小型投資人佔 17%，而擁有超過 1,000 棟房屋的大型機構投資人僅佔市場的 3%。儘管如此，機構持有的數量正在下降。回顧過往，機構投資人在次貸危機導致房價腰斬時大舉進場抄底，但在 2022 年川普第二個任期開始前，這些投資人就已開始撤退。以亞特蘭大為例，目前投資人每買進一棟房產的同時，就在賣出近兩棟。

資金重配置轉向高收益建案

機構投資人目前的策略重心正轉向「建房出租（Build-for-Rent）」。John Burns Research and Consulting 研究總監 Rick Palacios 分析，過去幾年的淨賣出轉變，是資本回收的自然過程。2020 年後房價飆漲，許多單戶租賃投資人藉機在高點出售資產，並將資金重新配置到收益率更高的建房出租項目，而非在房價與借貸成本雙高的環境下收購中古屋。

Palacios 進一步指出，建商會根據市場狀況即時調整價格，這為投資人提供了折價購入的機會，而一般中古屋賣方則較少如此靈活。這種價格彈性使得與建商合作成為機構投資人更具吸引力的選項。

企業擴大與建商合作開發

Invitation Homes(INVH) 除了持續向 Lennar(LEN) 等建商購屋，更在 1 月份宣佈收購位於亞特蘭大的建房出租開發商 ResiBuilt Homes，以佈局東南部的高成長市場。Invitation Homes(INVH) 執行長 Dallas Tanner 在法說會上表示，增加市場房屋供給是該公司最有建設性的貢獻方式，收購 ResiBuilt 將進一步提升其對成本、產品品質及交付速度的掌控力。

另一方面，AMH(AMH)（前身為 American Homes 4 Rent）多年來則致力於自行開發完整的租賃社區。其執行長 Bryan Smith 在第四季財報中提到，自啟動開發計畫以來，已為美國房市貢獻了超過 14,000 棟新建房屋。該公司 2025 年的業績與 2026 年的展望，將持續聚焦於擴大房屋供給及提升租戶體驗。

權知道

我們重視「知」的權利 不惜抽絲剝繭、深入調查 只為讓投資人不錯過重要的投資訊息