股東報酬率翻倍且財務結構顯著改善

多元醫療信託 DHC(DHC) 在 2025 年繳出亮眼成績單，執行長 Christopher Bilotto 表示，公司不僅完成超過 14 億美元的資本市場活動，更在股價增值與股東總回報率（TSR）兩方面表現優異，成為全美表現最佳的房地產投資信託（REIT）之一。根據財報數據，DHC(DHC) 全年股東總回報率接近 113%。在財務體質方面，透過出售 69 處物業變現 6.05 億美元以及債務重組，公司將淨債務對調整後 EBITDAre 的比率，從年初的 11.2 倍大幅降至 8.1 倍，且直到 2028 年前無重大債務到期壓力。

養老住房業務成為獲利成長核心引擎

養老住房營運組合(SHOP)是推動 DHC(DHC) 業績增長的關鍵動力。2025 年第四季 SHOP 的淨營運收益（NOI）較前一年同期大幅成長 27.6%，達到 3,830 萬美元；全年 SHOP NOI 則達到 1.393 億美元，接近公司財測高標。管理層指出，這主要歸功於 AlerisLife 營運轉型計畫的順利結束，將 116 個社區移交給 7 家區域營運商管理，並完成了 30 多個社區的翻新工程。第四季同店 SHOP 營收年增 5.6%，利潤率更提升了 230 個基點至 13.3%。

2026 年財測目標調升展現營運信心

展望 2026 年，DHC(DHC) 管理層給出了明確且樂觀的財務指引。財務長 Matthew Brown 預估，2026 年調整後 EBITDAre 將落在 2.9 億美元至 3.05 億美元之間，正常化營運現金流（Normalized FFO）預計為每股 0.52 至 0.58 美元。在各部門表現方面，預期 SHOP NOI 將進一步成長至 1.75 億美元到 1.85 億美元；不過，受制於先前出售了 31 處物業的影響，醫療辦公室與生命科學部門的 NOI 預計將落在 9,400 萬至 9,800 萬美元之間。

資產活化策略與資本支出規劃

為了延續成長動能，DHC(DHC) 制定了具體的資產增值策略。執行長透露，公司已規劃透過資產重新定位，增加約 500 個養老住房單位，預計這些項目的投資報酬率（ROI）可達中雙位數（mid-teens）。在醫療辦公室租賃方面，儘管面臨部分租約到期，但在 2025 年仍完成了 8.1 萬平方英尺的租賃，租金較前期水準提升 7.9%。此外，公司預計 2026 年的經常性資本支出將下降至 1 億至 1.15 億美元之間，顯示資本配置將更為精簡。

目前暫無調整股利發放之優先計畫

針對投資人關心的股利政策，財務長在電話會議中回應，目前公司首要任務仍是改善資產負債表與推動營運成長，暫無立即調整股利的優先計畫。截至第四季末，DHC(DHC) 擁有約 2.55 億美元的流動性，包含 1.05 億美元的非限制性現金及 1.5 億美元的未動用信貸額度。管理層強調，隨著營運商轉型過渡期的結束，預期利潤率將有進一步擴張的空間，未來將持續專注於現金流增長與股東價值的提升。

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