墨西哥工業地產開發商 Vesta(VTMX) 公布 2025 年第四季財報，受惠於製造業需求激增，全年租賃營收成長超越預期。公司管理層對 2026 年展望樂觀，預期在電子產業與供應鏈移轉的推動下，租賃營收將維持雙位數成長。

**墨西哥製造業需求強勁帶動Vesta(VTMX)財報優於預期且看好後市**

Vesta(VTMX) 2025 年全年度表現亮眼，展現出強勁的營運執行力。該公司執行長 Lorenzo Dominique Berho Carranza 表示，2025 年下半年租賃活動顯著加速，新增租賃面積達 140 萬平方英尺，遠高於上半年的 50 萬平方英尺。

受惠於此，Vesta(VTMX) 全年租賃營收達到 2.736 億美元，較前一年同期成長 11.8%，超越公司原先設定的 10% 至 11% 財測高標。調整後淨營運收益（NOI）利潤率達到 94.8%，同樣優於預期。營運現金流量（FFO）則為 1.749 億美元，年增率達 9.2%，顯示公司獲利能力穩健。

**2026年租賃營收預估將成長10%至11%**

展望 2026 年，Vesta(VTMX) 財務長 Juan Felipe Sottil Achuttegui 提出明確的成長指引，預期全年租賃營收將較前一年同期成長 10% 至 11%。在獲利能力方面，公司預估 2026 年調整後淨營運收益（NOI）利潤率為 93.5%，調整後 EBITDA 利潤率則目標維持在 83% 的水準。

管理層指出，這項成長預測是基於現有租約的通膨調整機制、空置廠房的去化，以及新開發案的投入。執行長強調，Vesta(VTMX) 已做好戰略布局，準備迎接預計於 2026 年開始並在 2027 年加速的強勁需求週期。

**電子業領軍製造業租賃佔比達86%**

Vesta(VTMX) 的業務重心正明顯轉向製造業客戶。根據公司數據，近期高達 86% 的新租約與製造業相關，其中電子產業是最主要的成長動能。在地理分布上，公司將持續聚焦於墨西哥城、瓜達拉哈拉（Guadalajara）和蒙特雷（Monterrey）等核心工業聚落。

執行長在電話會議中特別提到，瓜達拉哈拉已成為電子產業供應鏈演變的絕佳範例，顯示北美供應鏈整合的趨勢正在持續發酵。針對開發策略，公司表示將維持客製化廠房（Build-to-suit）與預建廠房（Spec-to-suit）的平衡發展，以滿足不同客戶的需求。

**財務體質穩健且將持續推動資產回收**

截至 2025 年底，Vesta(VTMX) 帳上現金及約當現金為 3.37 億美元，總債務為 12.8 億美元。淨債務對 EBITDA 比率為 4.4 倍，貸款價值比（LTV）控制在 28.1% 的健康水準。

財務長重申，資產回收（Asset Recycling）是公司戰略的重要組成部分，透過出售成熟資產並將資金重新投入高報酬的開發案，以優化資本配置。此外，儘管面臨資本支出需求，管理層仍釋出將持續發放股利的訊號，展現對現金流的信心。

**匯率波動與短期空置率為潛在風險**

儘管整體展望樂觀，Vesta(VTMX) 管理層也點出部分挑戰。墨西哥披索的匯率強勢導致以美元計價的營運成本相對增加，對利潤率造成些許壓力。此外，受租戶正常輪替與零星停業影響，近期空置率出現波動。

針對分析師對美墨加協定（USMCA）審查可能帶來的不確定性，執行長回應表示，墨西哥多年來已在北美供應鏈中建立關鍵地位，對於未來的產業整合保持樂觀態度。管理層強調將透過嚴格的成本控管與資產活化策略，來應對總體經濟環境的變數。

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