美國房地產投資信託公司 Gladstone Commercial(GOOD) 在2025年第四季財報會議中展現強勁轉型成果，公司總裁 Arthur Cooper 宣布，截至2025年底，工業資產在投資組合中的年化直線法租金占比已提升至69%，不僅優於前一年同期的63%，更將在2026年全力衝刺突破70%的戰略目標。回顧過去一年，公司共斥資2.06億美元收購10處工業設施，總面積達160萬平方英尺，平均資本化率為8.88%，顯示管理層在優化資產配置與追求高收益率上的執行力。

核心FFO成長至每股0.37美元，營收與淨資產雙雙走揚

財務數據方面，Gladstone Commercial(GOOD) 繳出亮麗成績單。財務長 Gary Gerson 指出，2025年第四季的可分配給普通股股東的營運現金流（FFO）及核心 FFO 均為每股0.37美元，較2024年同期的0.35美元呈現穩健增長。當季總營運收入達4,350萬美元，優於前一年同期的3,740萬美元，淨資產總額也從11億美元攀升至12.5億美元。此外，公司維持每股0.30美元的季度配息，展現對現金流穩定性的信心。

租金收取率達100%，整體出租率維持99.1%高檔水準

在資產管理效能上，Gladstone Commercial(GOOD) 展現出極高的營運韌性。Cooper 強調，資產管理團隊表現卓越，該季度現金基礎租金收取率達到100%，投資組合整體出租率維持在99.1%的高檔。同店租賃收入（Same-store lease revenue）較2024年成長4%，平均剩餘租期為7.3年。公司透過續約與資本投資為現有投資組合增值，成功續約了關鍵租戶，使出租率創下自2019年以來的相對高點。

深耕中型市場利基，靈活運用債務工具優化資產負債表

面對市場競爭，Cooper 表示公司專注於中型市場（Middle Market），透過精準的信貸承銷創造價值，目前市場交易的資本化率底線約在7.5%左右，公司將審慎篩選約3億美元的潛在交易機會。在資本結構方面，公司成功修訂並擴大了聯貸銀行信用額度至6億美元，並完成8,500萬美元的私募優先無擔保票據發行。財務長 Gerson 說明，策略上將利用循環信用額度收購資產，隨後透過私募市場發債來置換債務，以保持約6,000萬美元的流動性。

持續處分非核心商辦資產，審慎應對2026年租約到期挑戰

展望未來風險與挑戰，管理層重申將持續處分商辦及非核心工業資產，並將資金重新部署至高品質工業資產。針對投資人關心的租約到期問題，Cooper 指出2026年將有8筆租約到期，商辦與工業各半，約佔直線租金總額的8%。儘管對續約狀況表示樂觀，但在商辦市場充滿挑戰的環境下，公司對於處分資產的時程表保持彈性，並將對新進資產的篩選採取高度嚴謹的態度。

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