美國房地產投資信託公司 Armada Hoffler(AHH) 近期宣布一項重大策略轉型計畫，將於 3 月 2 日起正式更名為「AH Realty Trust」，並將公司重心全面轉向純粹的零售與商辦租賃業務。根據公司管理層在第四季財報會議中的說明，這項轉型計畫的核心在於精簡營運模式，預計將全面退出多戶住宅（Multifamily）投資組合以及建築承包等費用收入型業務。執行長 Shawn Tibbetts 表示，這是一個決定性的時刻，公司已就旗下 14 個多戶住宅資產中的 11 個與一家全球房地產投資公司簽署了意向書（LOI），透過資產剝離所得的資金，將主要用於償還債務，目標是打造一個更精實、靈活且低槓桿的企業體質，為 2027 年後的長期成長奠定基礎。

退出多戶住宅並剝離非核心業務

Armada Hoffler(AHH) 的策略轉向意味著公司將不再依賴建築承包或一次性的費用收入，轉而專注於產生經常性現金流的資產。根據計畫，公司將在 2026 年第一季出售其總承包和房地產服務業務，並在同年陸續處分多戶住宅投資組合（Smiths Landing 除外），以及在下半年退出房地產融資平台。管理層強調，透過這些資產出售，預計將淨債務減少約 6.7 億美元，並將淨債務對 EBITDA 的比率大幅降低至 5.5 倍到 6.5 倍的區間。這項舉措旨在降低營運風險，使公司成為一個專注於零售和商辦資產的純租賃 REIT，未來的收益結構預計將由約 50% 的零售和 50% 的商辦淨營運收益（NOI）組成。

第四季財報優於預期且租賃表現強勁

回顧 2025 年第四季的財務表現，Armada Hoffler(AHH) 交出了優於預期的成績單。該季歸屬於普通股股東的標準化營運現金流（Normalized FFO）為 2,950 萬美元，即每股稀釋盈餘 0.29 美元，高於公司先前的財測指引。全年度的標準化 FFO 則達到 1.101 億美元，合每股 1.08 美元。營運亮點主要來自零售部門，受惠於新租約簽訂和強勁的續約價差，零售同店淨營運收益（Same-store NOI）在 GAAP 基礎上成長了 5.6%，現金基礎上則成長了 3.4%。執行副總裁 Craig Ramiro 指出，公司成功將破產主力租戶釋出的空間重新出租，且再開發項目的租金預期將更高，例如 Columbus Village 在完全出租後，預計將帶來超過 100 萬美元的新增年化基本租金(ABR)。

2026年為轉型過渡期並致力降低負債

展望 2026 年，Armada Hoffler(AHH) 將其定義為轉型過渡的一年。由於剝離了多戶住宅和建築服務等業務，加上停止營運部門的影響，管理層預估 2026 年 NAREIT FFO（扣除停止營運部門）將介於每股 0.50 美元至 0.54 美元之間。這一數字較 2025 年有所下降，主因是資產規模縮減及轉型期間的陣痛期。CFO Matthew Barnes 解釋，新的財測排除了已終止的業務，反映了一個簡化後的純租賃 REIT 模型。儘管 FFO 短期內會受到資產出售的影響而減少，但公司著眼於透過大幅減債來改善資產負債表結構，並預期零售和商辦的同店現金 NOI 將維持約 1.7% 以上的溫和成長。

股利政策將維持穩健覆蓋率

針對投資人關心的股利政策，管理層在電話會議中採取了務實的態度。執行長 Tibbetts 在回應美國銀行（Bank of America）分析師提問時明確表示，公司希望支付不錯的股利，但絕不會過度配發，投資人應預期股利政策將維持穩健，而非激進的調升。公司預計在轉型後，調整後營運現金流（AFFO）的配發率將由經常性的物業現金流所覆蓋，確保股利發放的可持續性。對於未來的資本配置，公司短期內將優先考慮收購約 5,000 萬美元的零售物業，並在 2027 年至 2028 年間，當資產負債表更為強健時，再尋求更多符合門檻的收購機會，至於開發項目則會採取「外科手術式」的精準策略，而非大規模擴張。

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