美國房地產信託公司 Essential Properties Realty Trust (EPRT) 在最新的財報電話會議中釋出強勁訊號，宣佈調升 2026 年的獲利指引。管理層基於目前強韌的信貸趨勢與優於預期的投資組合表現，將 2026 年每股調整後營運資金（AFFO）預估區間上調至 1.99 美元到 2.04 美元。

這項新的財測指引意味著該公司預期成長率將達到約 7%，若達到區間高標，成長率更可望來到 8%。Essential Properties Realty Trust (EPRT) 執行長 Pete Mavoides 強調，公司將持續執行差異化的投資策略，為股東創造具吸引力的獲利成長與穩健回報，展現對未來營運的信心。

財務長 Robert Salisbury 指出，此次調升指引區間的下限，主要歸功於投資組合的信貸趨勢優於原先預算，加上初期指引較為保守。隨著信貸表現持續好轉，管理層決定上修預期，顯示公司基本面在當前市場環境下依然穩健。

獨特投資策略奏效，租金投報率維持高檔表現

Essential Properties Realty Trust (EPRT) 在 2025 年第四季展現了強大的投資執行力，單季投資金額達 2.96 億美元。值得注意的是，其中高達 85% 的投資案源自於既有的合作關係，顯示公司深耕客戶關係的策略已成為穩定的成長引擎。

在投資回報方面，第四季新增投資的平均初始現金殖利率為 7.7%，依據一般公認會計原則（GAAP）計算的殖利率則高達 9.1%。營運長 Max Jenkins 補充，該季投資項目的加權平均租賃年限長達 19.4 年，且合約中包含了每年 2% 的租金調漲條款，為公司鎖定了長期的穩定現金流。

此外，投資組合的體質維持健康。投資長 A. Peil 報告指出，截至季末，物業出租率高達 99.7%，而被列入信用觀察名單的比例已降至 1% 以下。公司也積極處分非核心資產，以 6.9% 的殖利率出售了 19 處物業，成功將洗車產業的曝險比例降低至 13.7%。

營運現金流充沛，穩定配息政策回饋股東

在財務數據表現上，Essential Properties Realty Trust (EPRT) 第四季的每股 AFFO 來到 0.49 美元，較前一年同期成長 9%。受惠於一次性的薪酬迴轉，該季的一般及行政支出（G&A）呈現季減趨勢，進一步優化了獲利結構。

基於充沛的現金流，公司宣佈發放每股 0.31 美元的現金股利，AFFO 配息率控制在 63% 的健康水準。財務長 Salisbury 表示，扣除股利後的保留自由現金流在第四季已接近 4,000 萬美元，這為公司未來的再投資或資產負債表管理提供了更多彈性。

截至季末，公司的預估淨債務對年化調整後 EBITDA 比率為 3.8 倍，顯示財務槓桿維持在相當保守且安全的區間。強健的資產負債表結合持續增長的保留現金流，讓 Essential Properties Realty Trust (EPRT) 在面對市場波動時具備更強的防禦能力。

管理層看好信貸趨勢，預期市場競爭環境轉趨穩定

展望未來，管理層維持 2026 年全年 10 億至 14 億美元的投資目標不變。對於市場關注的資本化率（Cap Rate）走勢，管理層預期 2026 年底前僅會出現溫和壓縮，整體競爭環境將保持穩定。

針對分析師提問關於市場競爭的狀況，執行長 Mavoides 解釋，競爭態勢趨穩導致資本化率下降的速度比預期更慢，目前的投資回報率仍維持在具吸引力的水準。儘管近期公債殖利率波動可能影響資金成本，但公司憑藉關係導向的交易模式，受到的衝擊相對有限。

雖然整體展望樂觀，投資人仍需留意總體經濟變數。管理層坦言，資本市場變化及美國十年期公債殖利率的走勢，仍是影響未來競爭格局與資本化率的潛在風險。此外，雖有單一租戶 American Signature 出現信用事件，但預期回收情況將在歷史正常範圍內，對整體營運影響可控。

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