Kilroy Realty租賃創六年最佳但開發案費用將壓抑2026年獲利

**辦公室租賃需求回溫創六年最強單季表現**

美股商辦不動產投資信託公司 Kilroy Realty(KRC) 公布第四季財報，每股營運現金流量（FFO）達 0.97 美元，主要受惠於西岸市場租賃狀況顯著改善。執行長 Angela Aman 表示，2025 年在租賃執行與資產活化上取得重大進展，單季租賃面積達 82.7 萬平方英尺，創下六年來最強勁的第四季表現，推動全年租賃總量達到約 210 萬平方英尺。公司指出，目前辦公室需求處於 2019 年以來的最健康水平，未來一年潛在租賃案源更較去年成長超過 65%，特別是舊金山市場的大型租賃案明顯增加，顯示企業擴張意願回升。

**開發案招租進展順利惟收益率預期下修**

針對市場關注的 Kilroy Oyster Point 第二期（KOP2）開發案，公司在本季成功簽署了 31.6 萬平方英尺的租約，其中包括與加州大學舊金山分校（UCSF）簽訂的 28 萬平方英尺整棟租約，這份長達 16.5 年的合約將為公司帶來穩定的長期現金流。儘管目前該專案出租率已達 44%，但受建設與空間規劃成本影響，管理層將該項目的預期穩定現金收益率下修至 5% 中段水準，較原始預估低了約 100 個基點。公司強調，目前正積極加速剩餘空間的裝修與招租進度，以提升資產回報。

**持續優化資產組合並逢低收購生命科學園區**

Kilroy Realty(KRC) 持續執行資產回收策略，於近期以 1.25 億美元出售聖地亞哥的 Sabre Springs 物業，並以 6100 萬美元處分好萊塢的 Sunset Media Center。投資長 Eliott Trencher 指出，2025 年至 2026 年 1 月期間，公司已完成或簽約出售約 7.55 億美元的資產。在資金重新配置方面，公司以 1.92 億美元收購了位於 Torrey Pines 的 Nautilus 生命科學園區，換算每平方英尺價格約 825 美元，遠低於重置成本的 1400 至 1500 美元。雖然該物業目前出租率僅 75%，但公司計畫透過增設預裝修辦公室來提升租用率，預期未來穩定收益率可達高個位數。

**2026年財測反映開發案費用化將衝擊獲利**

展望 2026 年，Kilroy Realty(KRC) 預估每股 FFO 將介於 3.25 至 3.45 美元之間，中位數為 3.35 美元。財務長 Jeffrey Kuehling 解釋，獲利壓力主要來自 KOP2 與 Flower Mart 等大型開發案的利息與營運費用將停止資本化，轉而直接計入費用。自 2026 年 2 月起，KOP2 預計每季將產生約 500 萬美元的營運費用及 1000 萬美元的利息費用。此外，排除開發案後的同店淨營運收益（NOI）成長率預估持平至衰退 1.5%，主要受到前期稅務優惠基期較高及部分租約到期影響。

Kilroy Realty(KRC) 是洛杉磯、聖地亞哥、舊金山灣區和大西雅圖地區約 1500 萬平方英尺辦公空間的主要所有者和業主，該公司是一家房地產投資信託公司。昨日 Kilroy Realty(KRC) 收盤價為 33.2500 美元，下跌 -3.73%，成交量為 4,092,478 股，成交量較前一日變動 181.93%。

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