美國銀行（Bank of America）最新發布的研究報告指出，儘管近期倉儲類股股價有所表現，但由於需求催化劑有限且營運條件仍受限，這種漲勢恐怕難以延續。針對自助倉儲（Self-storage）與冷鏈倉儲（Cold-storage）領域，美銀分析師決定調降包括 Public Storage(PSA)、Extra Space Storage(EXR) 以及 Americold Realty Trust(COLD) 在內的三檔不動產投資信託（REITs）評級，並同步下修目標價，提醒投資人留意基本面風險。

高利率與房市流動性低迷限制倉儲需求反彈

倉儲空間的需求與房地產市場的熱度息息相關，尤其是房屋周轉率（Housing turnover）被視為驅動自助倉儲需求的關鍵因素。然而，目前的數據顯示房市依然疲軟。2025年12月的成屋銷售總量約為435萬戶，比長期平均水準低了約16%，更比疫情前的水準低了約20%。美銀指出，借貸成本居高不下持續壓抑民眾換屋的意願，房貸利率徘徊在6%附近，而10年期公債殖利率仍高於4%，這些宏觀因素都限制了倉儲需求在短期內反彈的可能性。

洛杉磯野火限制定價能力衝擊Public Storage營收

針對產業龍頭 Public Storage(PSA)，美銀將其評級由「買進」調降至「中立」，目標價從336美元下修至310美元。儘管基本面似乎已經觸底，但分析師認為短期內缺乏營運催化劑。報告特別提到，該公司約16%的同店淨營運收益（NOI）來自洛杉磯市場，受當地野火影響導致的定價限制，預計將壓抑2026年的租金營收成長。這顯示出特定區域的災害事件與法規限制，正對公司的獲利能力造成實質影響。

需求復甦不明顯恐面臨財測下修風險

另一家倉儲巨頭 Extra Space Storage(EXR) 則遭到更嚴厲的降評，美銀將其評級由「中立」下調至「表現落後大盤」，目標價從163美元降至143美元。分析師指出，雖然公司基本面看似回穩，但明顯的需求復甦跡象仍然難以捉摸。美銀強調，即便新客戶的定價趨勢有所改善，但要轉化為整體營收成長仍需時間，這增加了未來財測可能不如預期的風險。過往經驗顯示，初期展望被下修的情況時有所聞，因此對於未來的獲利能見度應保持謹慎。

食品庫存持續縮減導致冷鏈倉儲前景看淡

在冷鏈倉儲方面，Americold Realty Trust(COLD) 的評級也從「買進」被調降至「表現落後大盤」，目標價由14美元微幅下修至13美元。根據美國農業部的庫存數據顯示，儲存的食品數量持續萎縮，這意味著溫控倉儲資產的需求成長在2026年之前都相當有限。美銀因此降低了對該公司的估值倍數假設，以反映供需動態僅會有微幅改善的預期。

缺乏實質基本面支撐股價漲勢恐難以為繼

美銀總結指出，儘管近期受惠於住房負擔能力政策的發展，倉儲類股的表現優於整體 REITs 板塊，但在缺乏房市復甦的明確信號或更強勁的需求指標出現之前，該板塊的相對強勢表現可能難以維持。這次的集體降評行動，反映了機構法人對於在宏觀經濟壓力下，倉儲業獲利前景的保守態度。

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