美國主要購物中心不動產投資信託公司Regency Centers(REG)公布最新營運展望，管理層對2026年表現充滿信心，預估同店淨營運收益（Same-Property NOI）成長率將落在3.25%至3.75%區間，主要動能來自強勁的租賃需求與租金調漲。公司執行長Lisa Palmer強調，這反映了旗下位於郊區精華地段、以雜貨店為核心的購物中心具備優異品質，且財務體質健全。此外，Regency Centers(REG)計畫在未來三年內啟動總值近10億美元的新開發項目，展現對長期成長的強烈企圖心。

店面出租率與租金調漲幅度雙雙創下歷史新高

Regency Centers(REG)在租賃業務上繳出亮眼成績單，截至年底，店面出租率達到創紀錄的94.2%。營運長Alan Roth指出，第四季的現金租金調漲幅度（Cash Rent Spreads）達到12%，其中續約租金漲幅更是來到13%的歷史新高；若以一般公認會計原則（GAAP）計算，租金調漲幅度更高達25%，同樣刷新歷史紀錄。這顯示在當前市場環境下，零售商對於進駐優質購物中心的需求依然相當強勁，讓房東具備極佳的議價能力。

未來三年預計啟動十億美元開發計畫挹注成長

除了現有資產的營運優化，新開發案將是未來的成長引擎。投資長Nicholas Wibbenmeyer表示，公司目前的開發與再開發案量（Pipeline）規模接近6億美元，且新建案的預期回報率超過7%。更重要的是，公司已看見未來三年內啟動近10億美元新項目的潛力。財務長Michael Mas補充，2026年的成長動能將很大程度上來自於租金階梯式調整、再開發項目的完工交付，以及新開發案開始貢獻營收。

核心營運獲利穩健成長且財務體質優良

在財務數據方面，Regency Centers(REG)全年每股營運現金流（Nareit FFO）成長接近8%，核心每股營運獲利成長近7%。這主要歸功於穩健的營運基本面以及高品質收購案帶來的外部成長。公司資產負債表保持強健，槓桿比率維持在5至5.5倍的目標區間內，且擁有15億美元信貸額度的充分動用空間，這讓公司有能力透過自由現金流來支應大部分的投資需求，無需過度依賴外部融資。

亞馬遜調整策略不影響整體商場人流與買氣

針對法人關切的Amazon(AMZN)旗下Amazon Fresh門市關閉議題，管理層表示，雖然Regency Centers(REG)旗下有4家相關門市關閉，但這並未對整體營運造成顯著衝擊。執行長Palmer指出，Amazon(AMZN)仍持有Whole Foods，且正積極擴張該品牌，這對商場反而是正面訊號。營運數據也佐證了消費韌性，儘管市場擔憂宏觀經濟壓力，但旗下商場的銷售額與人流持續呈現上升趨勢，壞帳率也低於歷史平均水準，顯示零售租戶的健康狀況依然良好。

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