Equity Residential (EQR) 預估2026年FFO成長2.25%，紐約與舊金山租賃需求強勁，將透過出售非核心資產持續回購股票，並利用科技提升營運效率。

2026年營運展望樂觀，預期每股FFO成長至4.08美元

根據 Equity Residential (EQR) 最新公布的財測，管理層預估2026年每股正常化營運資金（Normalized FFO）中間值為4.08美元，較2025年的3.99美元成長約2.25%。財務長 Bret McLeod 指出，公司預期2026年同店支出成長將控制在3%至4%之間，且成長幅度的中間值將比2025年低20個基點。在營收方面，管理層預估混合租金成長率將介於1.5%至3%，未來幾個月的續約租金漲幅約為4.5%。這顯示儘管市場仍有挑戰，但公司透過營運優化，仍能維持穩定的獲利成長軌跡。

股價遭公開市場低估，積極處分舊資產轉作股票回購

總裁兼執行長 Mark Parrell 直言，相較於私人市場的估值，Equity Residential (EQR) 在公開市場的股價被嚴重低估。為此，公司採取積極的資本配置策略，在2025年第四季回購了約2.06億美元的股票，全年總計回購金額達3億美元。投資長 Robert Garechana 解釋，資金來源主要是透過出售非核心、屋齡較高且資本支出需求較大的資產。管理層強調，考量目前的資金成本，進行大規模收購並不划算，因此將優先把資金用於回購自家股票及選擇性的開發項目，藉此提升股東權益。

出租率維持歷史高檔，導入AI技術預計降低一成薪資成本

營運長 Michael Manelis 報告指出，公司投資組合的平均出租率高達96.4%，且居民流動率創下歷史新低，顯示租戶黏著度極高。為了進一步優化成本結構，Equity Residential (EQR) 正致力於創新與自動化，包括導入人工智慧(AI)應用程式。Manelis 預計，這些技術創新將在未來幾年內，協助公司減少5%至10%的現場人員薪資支出。此外，公司將在今年推廣批量WiFi服務，預計雖會增加部分費用，但能為淨營運收入（NOI）貢獻約600萬美元。

紐約與舊金山表現強勁，陽光帶市場仍面臨供給壓力

在區域市場表現上，Equity Residential (EQR) 展現了資產多元化的優勢。管理層特別點名紐約和舊金山這類供給受限的市場，預期在2026年將維持強勁表現。相對而言，包括亞特蘭大、達拉斯、丹佛和奧斯汀等「擴張市場」（Expansion Markets），仍面臨新落成公寓供給量大的挑戰，這在一定程度上壓抑了租金成長動力，不過亞特蘭大已出現改善跡象。整體而言，公司預期隨著競爭供給減少以及穩定的就業成長，下半年的營運表現將優於上半年。

監管成本與公用事業費用上升成為潛在風險

儘管整體展望正向，管理層也提醒投資人需留意的風險因素。首先是政策與地緣政治的不確定性，可能會影響消費者信心與就業成長。其次，公用事業成本，特別是電力和水費，預計在2026年的漲幅將再次顯著高於通膨率。此外，特定市場如加州的監管環境日益嚴峻，相關的法律訴訟成本已被納入營運成本考量中。儘管面臨這些逆風，標準普爾（S&P）仍在2025年11月給予該公司正向展望，肯定其財務紀律與資產品質。

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