美股房地產投資信託（REITs）公司 Brandywine Realty Trust(BDN) 公布第四季財報，管理層表示業績符合預期，並提出以恢復獲利成長為核心的2026年戰略規劃。公司計畫透過加速資產出售來降低財務槓桿，同時持續穩定現有的開發項目。執行長 Jerry Sweeney 指出，2025年的營運成果與商業計畫高度一致，並強調租戶端持續出現「追求高品質」（flight to quality）的趨勢，帶動了優質辦公空間的需求。

核心投資組合出租率穩健且優質租戶需求持續增溫

根據財報數據，Brandywine Realty Trust(BDN) 的全資核心投資組合在年底的佔用率達到88.3%，出租率則為90.4%。值得注意的是，年底後生效的遠期租賃合約成長了26%，達到22.9萬平方英尺，其中大部分預計將在接下來的兩個季度內開始進駐。全年租賃活動總計約160萬平方英尺，第四季單季即執行了41.5萬平方英尺的租約。Sweeney 強調，第四季新簽署的租約中，有高達45%是受到租戶追求高品質辦公環境的需求所驅動，顯示市場對於頂級商辦仍有強勁支撐。

費城市場表現強勁但奧斯汀受庫存影響復甦緩慢

在區域市場表現上呈現兩極化發展。作為 Brandywine Realty Trust(BDN) 最大的次級市場，費城（含中央商務區和大學城）表現亮眼，投資組合佔用率達95%，出租率高達97%，且到2028年僅有6%的空間租約到期。相對而言，奧斯汀（Austin）市場仍是營運上的軟肋，佔用率僅74%，對整體公司租賃水準造成了400個基點的拖累。不過，Sweeney 也透露正面訊號，奧斯汀的實體看屋量較前一年同期成長超過100%，顯示該市場正處於緩慢復甦的軌道上。

2026年財測樂觀且FFO預估中位數隱含近6%成長

展望未來，管理層提供了2026年的營運指引（Guidance），預估營運現金流（FFO）介於每股0.51美元至0.59美元之間，中位數為0.55美元。這項預估值意味著相較於2025年將實現5.8%的成長。財務長 Tom Wirth 指出，這項指引尚未包含奧斯汀開發項目合資企業潛在資本重組可能帶來的任何效益。此外，第四季財報顯示，公司當季FFO為1460萬美元，合每股0.08美元，符合市場共識預期。

積極處分資產與債務管理以目標重返投資級評等

為了優化資產負債表，Brandywine Realty Trust(BDN) 預計在2026年進行2.8億至3億美元的資產出售活動，平均資本化率（Cap rate）約為8%，且大部分交易預計在上半年完成。Sweeney 強調，出售所得將優先用於降低槓桿，目標是讓公司指標重返投資級水準。在流動性方面，截至季末公司持有3200萬美元現金，且6億美元的無擔保信貸額度尚無未償餘額。公司也計畫在2026年第一季末或第二季初，對3025 JFK項目的1.78億美元建築貸款進行再融資，以確保財務靈活性。

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