美國房地產投資信託公司 Brandywine Realty Trust(BDN) 針對 2026 年發布了樂觀的營運展望，預計營運將重回成長軌道。公司管理層預估 2026 年的營運現金流（FFO）每股將落在 0.51 至 0.59 美元之間，以中位數計算，相較於 2025 年將成長 5.8%。為了達成財務結構優化，Brandywine Realty Trust(BDN) 也宣布了積極的資產活化計畫，目標是透過出售約 2.9 億美元的資產來降低債務水平，同時推進開發案的穩定化，顯示出管理層在改善資產負債表與追求成長之間的平衡策略。

費城市場租賃表現強勁，核心投資組合出租率維持高檔

回顧 2025 年的營運成果，Brandywine Realty Trust(BDN) 展現了穩健的市場防禦力與租戶黏著度。公司執行長 Jerry Sweeney 指出，儘管市場環境充滿挑戰，公司核心投資組合的實際使用率（Occupancy）仍達到 88.3%，租賃率（Leasing）則維持在 90.4%。值得注意的是，公司在費城地區的市占率表現亮眼，過去五年在 Market West 和 University City 區域的新租賃活動中，Brandywine 拿下了 30% 的市占率，遠高於其原先設定的 15% 目標，顯示出優質資產在市場波動中仍具備強大的競爭優勢，租戶續約率達到 64% 也超越了內部預期。

第四季受一次性債務費用影響虧損，FFO表現符合預期

在最新的財務數據方面，Brandywine Realty Trust(BDN) 公布了 2025 年第四季財報。該季淨虧損為 3,690 萬美元，折合每股虧損 0.21 美元；而反映 REITs 真實獲利能力的 FFO 則為 1,460 萬美元，折合每股 0.08 美元，符合市場預期。財務長 Thomas E. Wirth 解釋，本季度的虧損主要受到一筆一次性的債務提前清償費用影響，該筆與商業不動產抵押貸款證券（CMBS）相關的費用高達 1,220 萬美元，對每股盈餘造成約 0.07 美元的衝擊。若排除此一次性因素，公司整體的營運現金流仍保持在相對穩定的水平。

優先執行近3億美元資產出售計畫，全力降低財務槓桿

面對目前的利率環境與負債比率，Brandywine Realty Trust(BDN) 將「減債」列為 2026 年的首要任務。管理層明確表示，計畫在 2026 年出售價值 2.8 億至 3 億美元的資產，並將出售所得優先用於償還債務，目標是將淨債務對 EBITDA 的比率從目前的 8.8 倍降至 8 到 8.4 倍之間。儘管市場上有聲音認為公司股價被低估，建議進行股票回購，但執行長 Jerry Sweeney 強調，雖然不排除回購股票的可能性，但在各項財務指標回到投資等級之前，降低槓桿絕對是目前的最高優先順序。

生命科學領域浮現復甦訊號，開發案將成未來成長動能

除了傳統辦公室租賃，Brandywine Realty Trust(BDN) 也觀察到生命科學（Life Science）領域的需求正在回溫。管理層透露，雖然市場整體仍在調整，但在實驗室孵化空間的租賃活動已出現高周轉率的「復甦綠芽」，研究生級別的實驗室空間也接近滿租。展望未來，隨著 One Uptown 和 3151 等重點開發項目逐漸穩定並投入營運，加上德州奧斯汀 Uptown ATX 專案的潛在機會，公司預期將能進一步提升淨營業收入（NOI）並改善流動性，為股東創造長期價值。

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