Charter Hall Social Infrastructure REIT(CQE) 在 2026 財年上半年財報會議中揭示了其長期投資藍圖。管理層明確表示，未來將致力於調整投資組合權重，目標是將幼兒教育中心（ELC）與其他社會基礎設施資產的比例調整至 50 比 50 的平衡狀態。

這項決策反映了公司對多元化資產類別的重視，未來的投資決策將不再受限於特定子板塊，而是取決於資產是否屬於社會基礎設施、租戶資本實力是否雄厚，以及物業的基本面表現。透過優化資產配置，公司期望能在不同市場週期中保持穩健增長。

優先收購高收益資產，西雪梨大學項目回報率優於股票回購

針對市場關注的股票回購計畫，Charter Hall Social Infrastructure REIT(CQE) 管理層解釋，當前資本配置的首要任務是尋求更高回報的投資機會。公司決定收購西雪梨大學（Western Sydney University）項目 50% 的權益，而非進行股票回購。

管理層指出，該項目的物業內部報酬率（IRR）接近 10%，收益率達到 6.5%，其資本運用效率顯著優於股票回購。儘管如此，公司強調未來仍會持續評估股票回購的可行性，但目前的策略重心在於透過優質收購來提升整體收益表現。

財務體質穩健，利率避險比率高且負債比率預計降至三成

在面對利率波動的環境下，Charter Hall Social Infrastructure REIT(CQE) 展現了嚴謹的財務風險控管能力。公司在去年 7 月和 8 月執行了避險措施，使得今年剩餘時間的避險比率達到 83%。針對 2027 財年，公司也已將現有部位展延，避險比率達到 63%，並將持續尋求機會優化長期財務結構。

在資產負債表方面，管理層對目前的槓桿水準感到放心。隨著資產處置（Divestment）活動的進行，預計負債比率將降至 33% 左右。公司認為，當前的利率週期不會導致資產估值下降，且幼兒教育中心的買賣市場流動性依然強勁。

出租率力拚重回滿租，租金營收比處於低檔具備調漲優勢

營運數據方面，Charter Hall Social Infrastructure REIT(CQE) 目前的物業出租率為 99.6%，主要受到單一幼兒教育中心租戶進入破產管理程序的影響。公司正積極進行招租作業，並預期在 6 月 30 日前將出租率恢復至 100% 的滿租狀態。

此外，儘管過去 12 個月費用增長了 8.5%，但受惠於政府的工資補助，費用增長動能強勁。目前投資組合的租金佔營收比率（Rent-to-revenue ratio）維持在 9.7% 的舒適水準，遠低於市場新租約普遍的 12% 至 14%。這意味著現有租金水準相對較低，在未來的市場租金談判中，公司將具備有利的議價空間。

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