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美國總統當選人川普週四透過社群媒體宣布重大房市政策，指示美國兩大房貸巨頭房利美(FNMA)與房地美(FMCC)購買總額達2,000億美元的不動產抵押貸款證券（MBS）。川普在貼文中強調，此舉將推動房貸利率下降，減輕每月還款壓力，讓民眾更能負擔得起購屋成本。
市場對此消息反應迅速且劇烈，根據 Mortgage News Daily 數據顯示，消息公布隔天，美國30年期固定房貸利率應聲下跌22個基點至5.99%，追平了2023年2月2日以來的最低水準。這顯示政策宣告對市場信心產生了立即性的影響，投資人預期政府將積極介入壓低融資成本。
透過政府接管機構購買MBS能有效釋放流動性並壓低利率
房利美(FNMA)與房地美(FMCC)目前均處於政府接管狀態，這兩家機構本身並不直接發放房屋貸款，而是透過向放款機構購買貸款，將其打包成不動產抵押貸款證券（MBS）後出售給投資人。這個機制能讓放款機構重新獲得資金以進行新的放貸，同時有助於維持較低且穩定的利率環境。
歷史數據顯示，購買MBS確實能有效壓低房貸利率。回顧新冠疫情爆發初期，聯準會曾在前兩個月內購買了5,800億美元的機構MBS，並在隨後一年持續買進。根據達拉斯聯準銀行的數據，從2020年3月至2021年6月，聯準會持有的機構MBS從1.4兆美元激增至2.3兆美元，配合零利率政策，曾將30年期固定房貸利率推低至2.75%的歷史新低。
瑞銀預估購債計畫可望進一步壓低利率並刺激房市需求
針對此次2,000億美元的購債規模，Mortgage News Daily 營運長 Matthew Graham 指出，雖然具體影響取決於多重因素，但MBS市場的劇烈反應已證明此舉至關重要。分析師普遍預期房貸利率將再下降25至50個基點。瑞銀(UBS)分析師在報告中指出，這項計畫可能促使房貸利率下降約10至25個基點，將目前約6.21%的利率水平推向6.0%左右。
若以具體數字計算，對於購買中位數價格房產（約42.5萬美元）並支付20%頭期款的買家而言，若利率降至5.9%，每月房貸支出將減少約118美元。雖然這對部分人來說金額不大，但對於處於負擔能力邊緣的首購族而言，這可能是決定能否進場的關鍵。瑞銀(UBS)認為，雖然目前的利率仍高於2022年初的3.25%，但这波降幅有望提振新建案需求及成屋的周轉率。
高房價與頭期款仍是首購族難以跨越的門檻
儘管利率下滑帶來利多，但房市專家 Ivy Zelman 提醒，目前市場面臨的不僅是利率問題，更是整體負擔能力的挑戰。自疫情以來，美國房價已上漲近50%，這主要歸因於先前MBS購買潮所帶來的歷史低利環境。對於許多首購族來說，即便每月還款壓力減輕，籌措頭期款仍是目前最大的障礙。
Zelman 進一步分析，心理層面的提振或許大於實質效益。許多原本不知道建商有提供利率補貼的潛在買家，可能會因為這個消息而重新關注市場。然而，對於那些連4.99%利率都無法通過貸款審核的民眾來說，即便利率降至5%以下，仍無法解決根本的資格問題，顯示房市復甦仍有待更多努力。
營建商利潤率可望受惠且轉貸申請量將顯著提升
這項政策對營建商而言是一大利多。瑞銀(UBS)分析師 John Lovallo 認為，除了消費者心理正面影響帶來的邊際需求效益外，更重要的是營建商可能因此減少為了促銷而提供的利率補貼（Buydowns），這將直接有助於提升公司的毛利率。
此外，利率下滑也將嘉惠現有屋主，特別是過去兩年在高利率環境下購屋的族群。一般而言，若轉貸能節省超過75個基點的利率，就值得進行再融資。根據抵押貸款銀行協會（MBA）數據，在此消息公布前，轉貸申請量已較前一年同期大增133%。隨著利率跌破6%，符合轉貸效益的屋主數量將大幅增加，儘管絕大多數長期屋主仍持有低於4%的超低利率貸款。
