根據JLL的獨家數據，2025年上半年美國辦公室市場需求顯著增長。JLL是一家全球商業不動產及投資管理公司，其報告指出，辦公室交易動能在今年上半年大幅增強，總交易量較前一年同期增長42%，達到259億美元。這一增長反映出辦公室市場的復甦速度較預期更快。

辦公室交易量激增，達到歷史新高

JLL的數據顯示，僅辦公室銷售交易量就較2024年上半年增長110%，是所有主要不動產類型中增長最快的。這一增長主要受到較低利率的推動，並且每筆交易的投標數量也增加了50%。第二季度的辦公室投標量達到160億美元，創下2022年第二季度以來的最高季度總量。這些數據顯示資本市場對辦公室類股的健康成長。

高淨值資本重返市場，推動大型交易需求

JLL高級董事總經理Mike McDonald表示，經歷經濟低迷後，高淨值私人資本因看好機會回報而重新進入市場，隨後REITs（不動產投資信託）和機構資本也開始流入。報告指出，今年上半年100億美元以上的大型交易需求增長約130%，這是由於機構投資人對高品質辦公室的需求增加，以及更好的債務可得性。

高品質辦公室需求強勁，次級辦公室或將迎來機會

頂級辦公大樓需求強勁，隨著這些大樓的租戶逐漸填滿，次級辦公大樓的需求可能會增加，並在未來五年內超越頂級大樓的租金和吸納率。由於疫情初期的市場低迷，新的辦公空間計劃被推遲，未來三年市場將面臨新供應短缺的挑戰。

次級市場的機會與挑戰並存

儘管低品質的辦公空間仍吸引部分投資人，但市場仍面臨挑戰。McDonald指出，許多老舊辦公大樓正被拆除或改建為住宅、酒店或其他用途，而這些低品質空間被稱為「暗物質」，仍然具有投資潛力。

辦公室市場穩定跡象顯現，REIT收購活動強勁

公司縮減面積的速度已趨於穩定，JLL的數據顯示，2022年公司搬遷時平均減少近20%的空間，而現在僅減少3%。今年REIT收購活動強勁，辦公室REIT如BXP、Vornado和SL Green的股價在過去六個月上升，但最大的Alexandria Real Estate Equities仍面臨挑戰。

利率下滑助力交易，但經濟疲弱造成新壓力

未來幾個季度利率下滑將有助於降低交易成本，但經濟疲弱也對辦公室市場的需求造成壓力。McDonald強調，宏觀經濟、地緣政治風險等因素對資本市場環境的影響不容忽視，債務價格僅是其中一個因素。

未來展望：機構資本將引領市場

McDonald預測，明年機構資本可能將成為市場主導力量。這些市場的「綠芽」將可能在未來幾年推動租賃指標和估值上升。

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