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購屋前 3點考量,別為買「夢想」耽誤人生計畫!試算:房貸拿去 租屋 和 投資,還能賺到 1200萬

10月 2019年9
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(圖/ shutterstock,圖片非本人僅為示意)

 

購屋在個人與家庭的財務都是一項重大的計劃,

多數人可能都是貸款買屋,

而貸款的年期一般是 20年或更久,

房貸的支出可能造成家庭的沉重負擔。

尤其房價在前幾年的高漲後,

在台北市等都會區要買房,

對一個中產家庭來說都要增加不少的支出。

對一般的家庭來說財務資源都是有限的,

每個月賺的錢要用在什麼地方要規劃好,

人生不會只有購屋這個財務目標,

其他你可能還需要完成子女教育基金準備、

退休規劃等等財務目標。

 

繼續看下去...


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如果收入是固定的狀況下,

你怎麼把財務資源分配

去做各項財務目標的準備是一項需要考量的問題。

購屋的房貸一般是長時間的支出,

它一定會排擠到其他財務目標的準備,

假設你因為買了房子把所有的財務資源都用上了,

再也不能做其他的財務目標的規劃,

這樣的購屋決策,

在整體財務規劃上看來就不是一個好的決定,

所以在買屋前最好是經過審慎的評估。

 

1.房貸最好不要超過總收入的三分之一,

以免影響生活品質

在以前的文章我提出一個 5122支出比例原則:

個人或家庭的支出可以分做幾大類,

以此做為支出的管控:

一是日常生活的開銷

(房租、水電、伙…等),

二是年度支出費用

(例如壽險、產險的年度保險費用),

三是財務上優先的儲蓄投資

(這部份金額是你會從收入中提撥固定比例的金額,

來做儲蓄或投資以達成以後的財務目標),

四是生活品質上的開銷,

諸如你用在健身中心的費用、在嗜好興趣的開銷、

外出用餐享受美食、購買3C產品等等,這四個項目,

而原則上你可以利用 5122的原則來做比例上的分配

(日常開銷50%,年度費用10%,儲蓄投資20% ,生活品質開銷20%),

但是實際比例還是要依據個別狀況做調整。

 

 

舉例:如果房貸支出已經佔了你的年收入的 40%,

這時候可能儲蓄投資與生活品質上的開銷

這二個項目都必須犧牲掉。

你將會沒有辦法再去做其他財務目標的準備,

萬一工作、健康等方面有所變化,

例如失業收入中斷、生病住院產生醫療費用的重大支出,

可能因此繳不起房貸或是因此而必須節衣縮食,

日子過將會毫無生活品質可言。

 

2.房屋貸款是否佔用了你的財務資源,

讓你無法再做其他財務目標的準備?

人生不會只有購屋一個財務目標,

你可能還有要準備子女教育基金、做退休規劃等等目標,

如果房屋貸款佔用了你幾乎所有的財務資源,

讓你不能再為其他目標做準備時,

到退休時你可能會發現自己”窮”到

只剩下變賣不易、屋齡已有幾十年的房子。

而繳清房貸已經是 20年後的事了,

那時要再來做其他的準備,必須付出更多的成本。

例如以在退休時存到 1,000萬為例,同樣在 5%報酬率下,

用 15年的時間準備與用 30年的時間,

每月要投資的金額多出了 2倍多的金額,

而如果報酬率再增加至 8%時,

30年時間每月須投資的金額

只有 15年的金額不到 1/4了(見下圖)。

 

因此在購屋前最好仔細評估:

購屋在付貸款的同時,

是否你還可以做其他財務目標的規劃?

在財務目標的優先順序與財務資源的分配上,

要能夠取得平衡否則將會顧此失彼。

 

3.  另類思考:以租屋代替購屋

在現在房價高漲但是房租卻相對便宜的情況下,

是否購屋其實可以做個另類思考:

因為現在買的中古屋在 20年繳清房貸後,

屋齡可能已經超過 30年,

到時的裝修、維護等可能都是一大筆的支出。

如果要轉手買賣,以房子的折舊算下來,

如果市場景氣不佳可能賣的價錢不會太好。

舉例說明:如果要買一間 35坪、

總價 1200萬的二手屋頭期款 420萬、房貸 780萬、

貸款利率 2.5%試算下來總共 0年

要付出的成本已經超過 1,400萬了(見下圖)。

如果換成以租屋的方式

把頭期款及每月省下的錢用於投資,

投資報酬率以 5%計算,

他們預計將可以在 20年後

累積到 1,200萬的資產,甚至更多,

而且這筆錢是隨時可以動用,

不必擔心市場景氣不佳、房子賣不掉或折舊等問題。

 

 

本文及內文圖由 廖義榮  授權轉載,
原文 於此
未經授權,請勿轉載!
( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

 

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