(圖/cmoney攝影) 作者:邱愛莉
公式 1
選對地點、價格,起步一點都不難!
最近我有兩個學員,
分別接受不同雜誌的採訪,
兩個都因為上課之後幫自己開始創造租金收入。
其中一個學員,在買了兩間房子收租之後,
更在最近,用很漂亮的房子,
買了一間台北市面公園的房子!
我一直認為人生最大的幸福
就是「安居樂業,財務自由」,
落實到我們House123 的服務裡,
就是「安居自住,幸福收租」。
然而,不管是要買屋自住或收租,
都是一筆很大的支出,
尤其買屋的頭期款和裝潢的費用,
都必須準備自備款。
● 銀行有很多優惠貸款,可好好運用
可是,你知道嗎?如果你買的價格夠便宜,
其實銀行有很多優惠的方案,
除了利息低之外,
貸款成數還有機會超過85 成,
甚至貸款30 年期間,
還可以自己選擇要不要還本金!
「哇! 30 年期間,
自己選擇要不要還本金?
愛莉,你有沒有說錯?」
每次聽到這個,總有朋友驚呼連連!
是的,其實銀行的資源一直都在,
只是不見得知道如何使用。
而關鍵點,就在於挑對好物件,
好好議價,再適度使用銀行的資源!
公式 2
獲益公式可以複製使用
以我為例:
從有了第一間公寓隔套穩定收租之後,
我開始複製到第二間、第三間、第四間⋯⋯
一段時間之後,開始有朋友主動找我合作,
物件的區域也漸漸從一開始的新北市捷運沿線,
一路買到台北市中心。
透過「六個帳戶」做預算分配,
我把租金收入
全部存在「長期儲蓄帳戶」和「財務自由帳戶」裡。
當存的錢累積到一定金額,
就可以開始規劃下一個物件,
形成一個正向的循環!
為了提供房客更好的服務,
我成立新的公司管裡這些房子,
除了主動開發票給房客,
每年五月還教房客如何報稅。
另外,為了分享資源給更多有志成為房東的學員,
我在去年 12 月推出「品牌公寓」服務,
希望打造一個優質的「收益型資產」生態環境,
一起服務更多房客。
當我將「投資」擴大成「事業」,
個人的願景也在實踐的過程中越來越清晰!
這過程中有幾個重要的關鍵,
除了挑對物件、好好議價外,
就是「善用銀行資源」!
公式 3
讓銀行幫你準備「第二桶金」
關於買房,大家想到的都是
「房子好貴」、「存錢的速度遠遠不及房價的金額」,
卻忽略了:
「錢」只是財富的其中一種量化工具,
除了「存錢」之外,
我們的「信用」也可以換錢!
包含你的任職公司、工作薪轉紀錄、
年資、個人信用卡繳款紀錄⋯等,
都影響了銀行可以提供給你使用的資源!
「低利」是台灣金融的特色。
台灣借錢的利息低,存錢的利息更低。
這也是為什麼,
在海外投資房地產或做生意的人,
通常會選擇在台灣貸款,
再拿到海外做投資或創業使用。
尤其是「房貸」,
由於有了房地產作為抵押擔保,
銀行可以提供的貸款額度高
(總價的 8-85成,甚至以上)、
利息低(1.5%-1.8%)、
還款年限長
(20-30 年、甚至 40 年,依屋齡和貸款人年紀而異),
甚至還有只繳息、不還本的「寬限期」,
和貸款期間,
可以自由選擇要不要還本金的「理財型房貸」。
彈性真的非常大!
● 仍須注意信用額度和現金流壓力
不過,雖然銀行的資源很好用,
但是,為了維持個人良好的信用,
貸款後,每個月的現金流仍需好好試算。
如果你的需求是自住,
可以善用「寬限期」或「理財型房貸」,
讓買房後的「貸款利息」
小於原來的「租金費用」,降低壓力。
如果你的需求是置產收租,
就要好好評估物件的租金,
是不是扣掉「貸款利息」後還有剩!
甚至透過「隔套收租」,即使不用「寬限期」,
每月租金付完貸款的「本息攤還」後,
還會多出 3-4 萬以上,相當於一個人的薪水!
每次談到貸款,
總有人問我:
「使用『寬限期』到底好不好?」
關於這個問題,我的標準答案是:
要看你有沒有
好的「理財工具」和「儲蓄」的習慣。
我常看到有些朋友,
每年房貸利息1.6%,每月本息攤還。
當他需要投資時,再去跟銀行申請信貸,
每年利息3.9%,真的覺得很不可思議!
● 把本金用來穩定投資之用
其實只要把每個月,
本來要付房貸本金的錢好好存起來,
就可以投資了,不需要再去借信貸。
還了 1.6% 的房貸,
再去借 3.9% 的信貸,
真的是一件非常迂迴、得不償失的事!
如果你有好的理財工具,
只要本來要還房貸本金的錢,
可以為你創造比房貸利率更好的投資報酬,
那麼你就應該好好利用「寬限期」,
甚至利用「理財型房貸」,
在貸款期間自由選擇是不是要還本金,
用這些錢為你創造更多收益。
不過,如果你沒有儲蓄的習慣,
就算每個月少還本金,一樣會被花光光,
那我還是建議你乖乖還本金。
因為每月定期還貸款等於是「強迫儲蓄」!
等下一手買你房子的人,
幫你還掉貸款的時候,
你就能將你已經攤還的本金一筆拿回,
以小換大,幫你存下一間房子的頭期款!
房地產小辭典
▪ 寬限期
所謂「寬限期」,就是還息不還本的期間。
在「寬限期」內,每期只需繳交貸款利息,
不需要攤還本金,
由於每月要繳的金額比較少,壓力比較輕。
一般銀行通常會提供2 年的寬限期,
部分銀行甚至提供3 年或以上的寬限期,
到期可申請延展或考慮轉貸。
▪ 理財型房貸
一般房貸還款後的本金部分不能再動用,
而「理財型房貸」的還款本金
(包括每月攤還之本金,及提前部分還款之本金)
會轉換為「可用額度」,
隨時可動用、隨借隨還按日計息,
不動用不計息,活化不動產資金。
在貸款期間,可以選擇只繳利息不還本金,
相當於「每月到期的本金」即為「動用的額度」。
雖然利率比一般房貸略高(平均利率1.7%~2.3% 之間),
但是擁有更多資金運用的彈性,
一樣可以隨借隨還。
特別適合有理財規劃、短期投資、
房屋修繕需求、經營中小型企業的人。
本文擷取自《小資族大翻身》
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