8年用 20萬滾出 4千萬!小資族邱愛莉:這樣做,25 歲也能賺到第一桶金! 靠「房地產」滾出 4千萬!小資女邱愛莉 用 3 個方法,教你輕鬆準備 買房第一桶金!

33 歲就賺到 3 千萬!小資女 邱愛莉: 3個公式 讓我靠房地產 滾出財富!

 

【我們想讓你知道】

「買房」是很多人的夢想,但待在職場越久,這個夢想卻一天比一天遙遠…你想:「薪水從沒漲過,就算漲薪,幅度也不夠負擔房貸…」但,方法是人想出來的,別太早放棄!以下,讓小資女邱愛莉分享她 33 歲就賺到 3 千萬的心法,讓房貸不再是問題!

 

 文 / 邱愛莉

 

公式 1:選對地點、價格,起步一點都不難!

最近我有兩個學員,分別接受不同雜誌的採訪,兩個都因為上課之後幫自己開始創造租金收入。其中一個學員,在買了兩間房子收租之後,更在最近,用很漂亮的房子,買了一間台北市面公園的房子!我一直認為人生最大的幸福就是「安居樂業,財務自由」,落實到我們 House123 的服務裡,就是「安居自住,幸福收租」。然而,不管是要買屋自住或收租,都是一筆很大的支出,尤其買屋的頭期款和裝潢的費用,都必須準備自備款。

● 銀行有很多優惠貸款,可好好運用

可是,你知道嗎?如果你買的價格夠便宜,其實銀行有很多優惠的方案,除了利息低之外,貸款成數還有機會超過85 成,甚至貸款30 年期間,還可以自己選擇要不要還本金!「哇! 30 年期間,自己選擇要不要還本金?愛莉,你有沒有說錯?」每次聽到這個,總有朋友驚呼連連!是的,其實銀行的資源一直都在,只是不見得知道如何使用。而關鍵點,就在於挑對好物件,好好議價,再適度使用銀行的資源!

 

公式 2:獲益公式可以複製使用

以我為例:從有了第一間公寓隔套穩定收租之後,我開始複製到第二間、第三間、第四間⋯⋯一段時間之後,開始有朋友主動找我合作,物件的區域也漸漸從一開始的新北市捷運沿線,一路買到台北市中心。透過「六個帳戶」做預算分配,我把租金收入全部存在「長期儲蓄帳戶」和「財務自由帳戶」裡。當存的錢累積到一定金額,就可以開始規劃下一個物件,形成一個正向的循環!為了提供房客更好的服務,我成立新的公司管裡這些房子,除了主動開發票給房客,每年五月還教房客如何報稅。另外,為了分享資源給更多有志成為房東的學員,我在去年 12 月推出「品牌公寓」服務,希望打造一個優質的「收益型資產」生態環境,一起服務更多房客。當我將「投資」擴大成「事業」,個人的願景也在實踐的過程中越來越清晰!這過程中有幾個重要的關鍵,除了挑對物件、好好議價外,就是「善用銀行資源」!

 

公式 3:讓銀行幫你準備「第二桶金」

關於買房,大家想到的都是「房子好貴」、「存錢的速度遠遠不及房價的金額」,卻忽略了:「錢」只是財富的其中一種量化工具,除了「存錢」之外,我們的「信用」也可以換錢!包含你的任職公司、工作薪轉紀錄、年資、個人信用卡繳款紀錄⋯等,都影響了銀行可以提供給你使用的資源!「低利」是台灣金融的特色。台灣借錢的利息低,存錢的利息更低。這也是為什麼,在海外投資房地產或做生意的人,通常會選擇在台灣貸款,再拿到海外做投資或創業使用。尤其是「房貸」,由於有了房地產作為抵押擔保,銀行可以提供的貸款額度高(總價的 8-85成,甚至以上)、利息低(1.5%-1.8%)、還款年限長(20-30 年、甚至 40 年,依屋齡和貸款人年紀而異),甚至還有只繳息、不還本的「寬限期」,和貸款期間,可以自由選擇要不要還本金的「理財型房貸」。彈性真的非常大!

● 仍須注意信用額度和現金流壓力

不過,雖然銀行的資源很好用,但是,為了維持個人良好的信用,貸款後,每個月的現金流仍需好好試算。如果你的需求是自住,可以善用「寬限期」或「理財型房貸」,讓買房後的「貸款利息」小於原來的「租金費用」,降低壓力。如果你的需求是置產收租,就要好好評估物件的租金,是不是扣掉「貸款利息」後還有剩!甚至透過「隔套收租」,即使不用「寬限期」,每月租金付完貸款的「本息攤還」後,還會多出 3-4 萬以上,相當於一個人的薪水!

「使用『寬限期』到底好不好?

每次談到貸款,總有人問我:「使用『寬限期』到底好不好?」關於這個問題,我的標準答案是:要看你有沒有好的「理財工具」和「儲蓄」的習慣。我常看到有些朋友,每年房貸利息1.6%,每月本息攤還。當他需要投資時,再去跟銀行申請信貸,每年利息3.9%,真的覺得很不可思議!

● 把本金用來穩定投資之用

其實只要把每個月,本來要付房貸本金的錢好好存起來,就可以投資了,不需要再去借信貸。還了 1.6% 的房貸,再去借 3.9% 的信貸,真的是一件非常迂迴、得不償失的事!如果你有好的理財工具,只要本來要還房貸本金的錢,可以為你創造比房貸利率更好的投資報酬,那麼你就應該好好利用「寬限期」,甚至利用「理財型房貸」,在貸款期間自由選擇是不是要還本金,用這些錢為你創造更多收益。

不過,如果你沒有儲蓄的習慣,就算每個月少還本金,一樣會被花光光,那我還是建議你乖乖還本金。因為每月定期還貸款等於是「強迫儲蓄」!等下一手買你房子的人,幫你還掉貸款的時候,你就能將你已經攤還的本金一筆拿回,以小換大,幫你存下一間房子的頭期款!

 

房地產小辭典

▪ 寬限期

所謂「寬限期」,就是還息不還本的期間。在「寬限期」內,每期只需繳交貸款利息,不需要攤還本金,由於每月要繳的金額比較少,壓力比較輕。一般銀行通常會提供2 年的寬限期,部分銀行甚至提供3 年或以上的寬限期,到期可申請延展或考慮轉貸。

▪ 理財型房貸

一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而「理財型房貸」的還款本金(包括每月攤還之本金,及提前部分還款之本金)會轉換為「可用額度」,隨時可動用、隨借隨還按日計息,不動用不計息,活化不動產資金。在貸款期間,可以選擇只繳利息不還本金,相當於「每月到期的本金」即為「動用的額度」。雖然利率比一般房貸略高(平均利率1.7%~2.3% 之間),但是擁有更多資金運用的彈性,一樣可以隨借隨還。特別適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕需求、經營中小型企業的人。

 

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本文摘自《小資族大翻身》,作者:邱愛莉、出版社:幸福文化

(圖:cmoney攝影 / 責任編輯:Ting;內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)

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