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33 歲賺到 3 千萬!小資女 邱愛莉:這 3個公式 讓我靠房地產 滾出財富 !

11月 2018年29
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(圖/cmoney攝影)  作者:邱愛莉

 

公式 1

選對地點、價格,起步一點都不難!

最近我有兩個學員,

分別接受不同雜誌的採訪,

兩個都因為上課之後幫自己開始創造租金收入。

其中一個學員,在買了兩間房子收租之後,

更在最近,用很漂亮的房子,

買了一間台北市面公園的房子!

我一直認為人生最大的幸福

就是「安居樂業,財務自由」,

落實到我們House123 的服務裡,

就是「安居自住,幸福收租」。

然而,不管是要買屋自住或收租,

都是一筆很大的支出,

尤其買屋的頭期款和裝潢的費用,

都必須準備自備款。

 

 

● 銀行有很多優惠貸款,可好好運用

可是,你知道嗎?如果你買的價格夠便宜,

其實銀行有很多優惠的方案,

除了利息低之外,

貸款成數還有機會超過85 成,

甚至貸款30 年期間,

還可以自己選擇要不要還本金!

 

「哇! 30 年期間,

自己選擇要不要還本金?

愛莉,你有沒有說錯?」

每次聽到這個,總有朋友驚呼連連!

是的,其實銀行的資源一直都在,

只是不見得知道如何使用。

而關鍵點,就在於挑對好物件,

好好議價,再適度使用銀行的資源!

 

 

公式 2

獲益公式可以複製使用

以我為例:

從有了第一間公寓隔套穩定收租之後,

我開始複製到第二間、第三間、第四間⋯⋯

一段時間之後,開始有朋友主動找我合作,

物件的區域也漸漸從一開始的新北市捷運沿線,

一路買到台北市中心。

透過「六個帳戶」做預算分配,

我把租金收入

全部存在「長期儲蓄帳戶」和「財務自由帳戶」裡。

當存的錢累積到一定金額,

就可以開始規劃下一個物件,

形成一個正向的循環!

 

為了提供房客更好的服務,

我成立新的公司管裡這些房子,

除了主動開發票給房客,

每年五月還教房客如何報稅。

另外,為了分享資源給更多有志成為房東的學員,

我在去年 12 月推出「品牌公寓」服務,

希望打造一個優質的「收益型資產」生態環境,

一起服務更多房客。

當我將「投資」擴大成「事業」,

個人的願景也在實踐的過程中越來越清晰!

這過程中有幾個重要的關鍵,

除了挑對物件、好好議價外,

就是「善用銀行資源」!

 

 

公式 3

讓銀行幫你準備「第二桶金」

關於買房,大家想到的都是

「房子好貴」、「存錢的速度遠遠不及房價的金額」,

卻忽略了:

「錢」只是財富的其中一種量化工具,

除了「存錢」之外,

我們的「信用」也可以換錢!

包含你的任職公司、工作薪轉紀錄、

年資、個人信用卡繳款紀錄⋯等,

都影響了銀行可以提供給你使用的資源!

 

「低利」是台灣金融的特色。

台灣借錢的利息低,存錢的利息更低。

這也是為什麼,

在海外投資房地產或做生意的人,

通常會選擇在台灣貸款,

再拿到海外做投資或創業使用。

尤其是「房貸」,

由於有了房地產作為抵押擔保,

銀行可以提供的貸款額度高

(總價的 8-85成,甚至以上)、

利息低(1.5%-1.8%)、

還款年限長

(20-30 年、甚至 40 年,依屋齡和貸款人年紀而異),

甚至還有只繳息、不還本的「寬限期」,

和貸款期間,

可以自由選擇要不要還本金的「理財型房貸」。

彈性真的非常大!

 

 

● 仍須注意信用額度和現金流壓力

不過,雖然銀行的資源很好用,

但是,為了維持個人良好的信用,

貸款後,每個月的現金流仍需好好試算。

如果你的需求是自住,

可以善用「寬限期」或「理財型房貸」,

讓買房後的「貸款利息」

小於原來的「租金費用」,降低壓力。

如果你的需求是置產收租,

就要好好評估物件的租金,

是不是扣掉「貸款利息」後還有剩!

甚至透過「隔套收租」,即使不用「寬限期」,

每月租金付完貸款的「本息攤還」後,

還會多出 3-4 萬以上,相當於一個人的薪水!

 

每次談到貸款,

總有人問我:

「使用『寬限期』到底好不好?」

關於這個問題,我的標準答案是:

要看你有沒有

好的「理財工具」和「儲蓄」的習慣。

我常看到有些朋友,

每年房貸利息1.6%,每月本息攤還。

當他需要投資時,再去跟銀行申請信貸,

每年利息3.9%,真的覺得很不可思議!

 

 

● 把本金用來穩定投資之用

其實只要把每個月,

本來要付房貸本金的錢好好存起來,

就可以投資了,不需要再去借信貸。

還了 1.6% 的房貸,

再去借 3.9% 的信貸,

真的是一件非常迂迴、得不償失的事!

如果你有好的理財工具,

只要本來要還房貸本金的錢,

可以為你創造比房貸利率更好的投資報酬,

那麼你就應該好好利用「寬限期」,

甚至利用「理財型房貸」,

在貸款期間自由選擇是不是要還本金,

用這些錢為你創造更多收益。

 

不過,如果你沒有儲蓄的習慣,

就算每個月少還本金,一樣會被花光光,

那我還是建議你乖乖還本金。

因為每月定期還貸款等於是「強迫儲蓄」!

等下一手買你房子的人,

幫你還掉貸款的時候,

你就能將你已經攤還的本金一筆拿回,

以小換大,幫你存下一間房子的頭期款!

 

 

房地產小辭典

▪ 寬限期

所謂「寬限期」,就是還息不還本的期間。

在「寬限期」內,每期只需繳交貸款利息,

不需要攤還本金,

由於每月要繳的金額比較少,壓力比較輕。

一般銀行通常會提供2 年的寬限期,

部分銀行甚至提供3 年或以上的寬限期,

到期可申請延展或考慮轉貸。

 

▪ 理財型房貸

一般房貸還款後的本金部分不能再動用,

而「理財型房貸」的還款本金

(包括每月攤還之本金,及提前部分還款之本金)

會轉換為「可用額度」,

隨時可動用、隨借隨還按日計息,

不動用不計息,活化不動產資金。

在貸款期間,可以選擇只繳利息不還本金,

相當於「每月到期的本金」即為「動用的額度」。

雖然利率比一般房貸略高(平均利率1.7%~2.3% 之間),

但是擁有更多資金運用的彈性,

一樣可以隨借隨還。

特別適合有理財規劃、短期投資、

房屋修繕需求、經營中小型企業的人。

 

 

 

本文擷取自《小資族大翻身》

本文由 幸福文化 授權
未經授權,請勿轉載!

 

 

 

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